名古屋市天白区　戸建て住宅

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マンションの売却を検討している名古屋市の皆様、「いつ売るべきか」「どのタイミングが最も有利か」とお悩みではありませんか？マンション売却の成功は、適切なタイミングの見極めが鍵となります。

名古屋市は中部地方の中核都市として交通アクセスが良く、リニア中央新幹線は2027年開業が断念され、現時点の見通しは”早くても2034年以降”となっているものの、各種再開発計画により今後の発展が期待されています。このような恵まれた立地条件を活かし、最適なタイミングでマンション売却を行うことで、より良い条件での取引が可能となります。

この記事では、愛知県名古屋市を中心に不動産売却サポートを手がけるユーテラスの専門知識をもとに、季節、築年数、市場の動き、税制面など様々な観点から、名古屋市でのマンション売却の最適な時期と戦略を詳しく解説いたします。

名古屋市におけるマンション売却の需要ピークを見極める

マンション売却の成功には、年間を通じた需要の変化や市場の動向を把握することが不可欠です。名古屋市の不動産市場の特性を理解し、最適なタイミングを見極めましょう。

季節・月ごとの需要期

最適な売却時期は1月～3月と9月～10月とされており、特に名古屋市では以下の時期に注目です。

春の売却シーズン（2月～3月）

• 新年度や人事異動、新生活、進学、転勤といった要因により不動産購入を急ぐ買主が増加
• 一般に1～3月は成約が増えやすく、愛知県全体のデータでも2024年は3月の成約件数が最大
• 希望価格での売却が実現しやすく、売却期間の短縮も期待できる

秋の売却シーズン（9月）

• 秋の転勤シーズンに合わせた需要の高まり
• 夏休み明けの新生活スタートに向けた購入検討者の増加
• 春ほどではないものの、比較的良好な売却環境

避けるべき時期

• 7月～8月：夏休みシーズンで市場が停滞しやすい
• 12月～1月前半：年末年始で購入検討が一時停止される傾向
•  これらの時期は希望価格での売却が難しく、価格調整が必要になることも

✓ ポイント：売却活動には3～4ヶ月程度の期間を要するため、理想的な売却時期の2～3ヶ月前から準備を始めることが重要です。

市場環境の動向

金利動向の影響
住宅ローン金利の変動は購入希望者の行動に直結します。低金利時期は購入希望者が増加し、マンション需要が高まる一方、金利上昇時は購入者の負担増により市場が停滞する可能性があります。

名古屋市の地域開発計画
名古屋市では以下の大規模開発が進行中です：

• 名鉄名古屋駅再整備：2026年度着工、1期2033年度、2期2040年代前半を予定
• 交通インフラの整備

これらの開発により将来的な需要の下支えが期待されるとともに、工程の確定に伴う市場への影響が注目されています。

名古屋市の市場推移分析
当社の分析によると、2020年から2024年の5年間で名古屋市の中古マンション市場は以下の傾向を示しています：

• 平均㎡単価：継続的な上昇傾向
• 成約件数：堅調に推移
• 千種区・名東区・昭和区は人気が高いエリアとして注目されています

✓ ポイント：名古屋市の不動産市場は今後も成長が期待されますが、個別の物件状況や築年数によって最適な売却タイミングは異なります。市場動向を定期的にチェックし、専門家への相談を心がけましょう。

築年数から見る最適な売却タイミングと戦略

マンションの築年数は資産価値や需要に大きく影響する重要な要素です。築年数別の特徴を理解し、適切な売却戦略を立てましょう。

築年数ごとの資産価値の変動

築年数別の詳細分析

築0～10年：プレミアム期間
この期間はマンションの資産価値が最も高く維持される時期です。設備や内装が新しく、大規模な修繕の心配も少ないため、買主からの人気が高い状態が続きます。

築11～25年：安定需要期間
住宅ローン控除の適用により買主にとってメリットが大きい期間です。特に築20年前後では、価格と利便性のバランスが良く、ファミリー層からの需要が安定しています。

築26年以降：戦略的売却期間
この時期を境に売却の難易度が上がります。耐震要件の適合や修繕負担への不安から評価が厳しくなりやすいため、市場での評価が慎重になる傾向があります。

築年数に応じた売却戦略

築浅物件（0～10年）の戦略

• 新築同様の状態維持を最優先
• 市場競合状況の詳細分析による適正価格設定
• 設備や内装の優位性を具体的にアピール

築中期物件（11～25年）の戦略

• 大規模修繕の実施状況を詳細に説明
• 管理体制の良好さを証明する資料準備
•  必要に応じた部分的なリフォームやクリーニング

築古物件（26年以降）の戦略

• 既存住宅売買瑕疵保険の付保検討（住宅ローン控除利用可能に）
• 耐震基準や管理状況の詳細な説明資料準備
• リノベーション提案や価格調整による魅力向上

築古物件を高く売るための特別戦略

• 大規模修繕直後の売却：共用部の美観向上が物件価値を押し上げ
• 収益物件としての提案：築50年超は投資家向けの賃貸物件として販売
• 立地メリットの最大化：駅近や学区の良さなど、築年数以外の価値を強調

✓ ポイント：築年数が経過するほど価格は下落しますが、適切な戦略により売却は十分可能です。特に名古屋市では立地の良さや管理状況の良好な物件は築年数に関わらず需要があります。

税制面から見るマンション売却の最適なタイミング

マンション売却では譲渡所得税の負担軽減が重要な考慮事項となります。税制を理解し、最適なタイミングを見極めましょう。

譲渡所得税の軽減措置

所有期間による税率の違い

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

• 税率：約39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 高い税率により売却益が大幅に減少

長期譲渡所得（所有期間5年超）

• 税率：約20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
• 税率が約半分に軽減される大きなメリット

10年超所有の軽減税率特例（マイホーム限定）

• 6,000万円以下の部分：約14.21%
• 6,000万円超の部分：約20.315%
• さらなる税負担軽減が可能

所有期間の正しい計算方法

重要な注意点：所有期間は売却した年の1月1日時点で計算されます。

計算例

•  2019年3月購入 → 2024年3月売却予定の場合
• 2024年1月1日時点では所有期間が「5年未満」
• 長期譲渡所得の適用には2025年1月1日以降の売却が必要

税制メリットを活用したタイミング戦略

• 所有期間5年のラインを意識した売却計画
• 10年超所有によるさらなる軽減措置の活用
• 売却益の規模に応じた最適なタイミングの選択

住宅ローン控除との関係

買主の住宅ローン控除利用可能性

• 原則、昭和57年（1982年）以後に建築された「新耐震」の既存住宅は対象
•  昭和56年以前は『耐震基準適合証明』や『既存住宅売買瑕疵保険』等で適合が確認できれば対象
• 買主のメリットが売却のしやすさに直結

✓ ポイント：税制面でのメリットを最大化するには、所有期間5年超、できれば10年超での売却が理想的です。ただし、市場状況や物件の劣化を考慮し、総合的な判断が必要です。

名古屋市でマンションを早く・高く売るための具体的なコツ

名古屋市の地域特性を活かした売却戦略により、より良い条件での取引を実現しましょう。

事前準備の重要性

知識習得による優位性確保

• 売却の一般的な流れと必要書類の把握
• 名古屋市の相場動向と成約事例の研究
• 仲介手数料や税金等の費用計算
• 信頼できる不動産会社の選定基準理解

スケジュール管理の徹底

•  3～6ヶ月程度の売却期間を想定（市況により変動）
• 急ぎすぎによる安値売却の回避
• 理想的な売却時期に合わせた逆算計画

不動産会社選びの戦略

複数社への査定依頼の重要性
名古屋市内で実績豊富な複数の不動産会社に査定を依頼し、以下の点を比較検討します。

• 査定価格とその根拠の明確性
• 売却戦略の具体性と実現可能性
• 過去の成約実績（特に同じエリア・築年数）
• 担当者の専門知識と対応力

名古屋市に強い不動産会社の特徴

• 地域密着型で長年の実績を持つ
•  名古屋市内の細かなエリア特性を熟知
• 地元の購入希望者ネットワークが豊富
• 市場動向の分析能力が高い

名古屋市の人気エリア特性の活用

高く売却しやすいエリアの特徴

交通アクセスの優位性

• JR名古屋駅へのアクセスが良好
• 地下鉄各線の駅徒歩圏内
• 複数路線利用可能な利便性

文教地区の安定需要

• 名古屋大学周辺の千種区
• 教育環境が充実した住宅地
• 子育て世帯からの継続的な需要

自然環境の魅力

• 庄内川や天白川沿いのリバーサイド物件
• 東山公園や鶴舞公園周辺
•  緑豊かで住環境が良好

治安と住環境の良さ
名古屋市内でも特に人気の高いエリア：

• 千種区：文教地区で治安良好
• 名東区：新興住宅地で家族層に人気
• 昭和区：利便性と住環境のバランスが良い
• 瑞穂区：交通アクセス良好で価格も手頃
• 緑区・天白区：自然豊かで子育て環境が充実

物件の魅力向上策

効果的なリフォーム・クリーニング

• 水回り設備のクリーニングは必須
• 壁紙や床材の部分的なリフレッシュ
• 照明のLED化による省エネアピール
• バルコニーや玄関の清掃・整理

魅力的な物件資料の作成

• 間取り図の見やすさを重視
• 周辺環境の魅力を写真で紹介
• 管理状況や修繕履歴の詳細説明
• 交通アクセスや生活利便性の具体的な説明

✓ ポイント：名古屋市で成功する売却は、地域特性の理解と物件の魅力を最大限に引き出すことがカギです。信頼できるパートナーとの連携により、理想的な取引を実現しましょう。

まとめ：名古屋市でのマンション売却成功の秘訣

名古屋市でマンションを売却する際は、季節的な需要変動、築年数に応じた戦略、税制面でのメリット最大化という3つの柱を軸に、総合的な計画を立てることが重要です。

最適な売却タイミングの判断基準

•  需要ピークの2～3月、9月を狙った売却計画
•  築年数と所有期間を考慮した税制メリットの活用
• 名古屋市の大規模開発による市場価値向上の見極め

成功のための実践ポイント

• 3～6ヶ月の余裕を持った売却スケジュール
• 信頼できる名古屋市内実績豊富な不動産会社との連携
• 物件の魅力を最大限に引き出す準備とプレゼンテーション

名古屋市は今後も名鉄名古屋駅再整備をはじめとする大規模開発により、さらなる発展が期待される魅力的な都市です。しかし、個々の物件状況や市場環境は常に変化しているため、定期的な情報収集と専門家への相談が成功への近道となります。

愛知県名古屋市で不動産売却をお考えの際は、地域に精通したユーテラスにお気軽にご相談ください。豊富な経験と専門知識をもとに、お客様にとって最適なタイミングと戦略をご提案いたします。

参考資料・出典

• 「リニア中央新幹線、2027年の開業断念へ　早くても34年以降か」朝日新聞・https://www.asahi.com/articles/ASS3Y20N1S3YUTIL00PM.html
• 「名古屋駅地区再開発計画に関する共同事業者間の事業化の決定 及び名鉄名古屋駅再整備計画等について」名鉄グループ・https://www.meitetsu.co.jp/ir/reference/disclosure/__icsFiles/afieldfile/2025/05/26/tekiji250526.pdf
• 「中古マンション（愛知県）成約・在庫価格推移」中部レインズ・https://www.chubu-reins.or.jp/reinspdf/data/pr_aichi1.pdf
• 「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」・国税庁・https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
• 「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」・国税庁・https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
• 住宅ローン控除の既存住宅要件・国土交通省・https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

はじめに｜名古屋市で相続不動産を兄弟で相続して悩んでいる方へ

 名古屋市で相続不動産を共有した結果、「兄弟でもめて話が進まない」「感情的なやり取りになってしまう」といった悩みを抱える方が増えています。

不動産は現金と異なり分けづらく、話し合いだけで解決するのは困難です。しかし、早めに対策すれば、お互いの納得感を保ちながらスムーズに進められる余地が十分あります。

この記事では、兄弟間で揉めやすい典型事例、名古屋市における制度や相続登記の義務化、節税メリットを活かす売却の方法など、具体的かつ実践的な解決策を丁寧に整理します。

1. 相続不動産が兄弟間でもめやすい3つの理由

不動産は分割のしづらさや感情のもつれからトラブルになりがちです。具体的には以下のような理由が大きな要因です。

・分けられない資産であること
現金のように等分できず、話がまとまらないまま放置されてしまうケースが多いです。

・住みたい or 売りたいの対立
「実家を継ぎたい人」と「現金化して分けたい人」が対立し、均衡が崩れる原因となります。

・維持負担の偏り
空き家問題や固定資産税の負担が、誰にのしかかるのかで感情的な対立が生じます。

2. 名古屋市で実際に起こりやすいトラブルケース

名古屋市のような都市部でも、以下のような事例が多発しています。

・長男“居住希望” vs 次男“売却希望”
どちらかが納得できる金額設定、持分の調整、代償金の交渉などが話し合いのポイントになります。

・空き家の固定資産税や管理負担
誰も住まない家があると、税金や防犯・補修の負担が発生し、対応を巡って争いが起こります。

・築古アパートの修繕費負担
経年により修繕や空室リスクが高まる中、費用負担をどう公平にするかが摩擦の火種に。
 

3. 名古屋市の制度・行政情報：知って得するポイント

3-1. 相続登記の義務化（2024年4月～）

2024年4月1日より相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記をしなければ10万円以下の過料が課される可能性があります 。まずは名義変更を正確に行うことが信頼形成の一歩です。

3-2. 名古屋市役所の窓口、申請制度

相続登記後の固定資産税などの手続きについては、名古屋市税事務所（各区の固定資産税課）への連絡が必要になります。

3-3. 空き家特例（譲渡所得3,000万円控除）の活用

被相続人が居住していた家屋を相続後に売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただし、以下の条件があります：

・相続開始から3年以内に売却すること
・1981年以前に建築された居住用の戸建て（区分所有でないこと）
・被相続人が亡くなる直前まで住んでいたこと、など。

申請には「被相続人居住用家屋等確認書」が市役所から必要になります。

4. トラブル回避＆解決のステップ

4-1. 状況を“見える化”する

登記、評価額、修繕必要額、維持費などを整理し、財産の現状を可視化。複数業者の査定で価格感を持たせることも重要。

4-2. 兄弟全員で遺産分割協議

正式な場を設け、話し合いの内容を記録することで「後から揉めた」というリスクを減らせます。

4-3. 弁護士の活用

話し合いがまとまらない場合は、法律家による調停や審判を視野に。法的整理によって早期解決を図ります。

4-4. 不動産売却による現金化

公平かつ対立を解消しやすい方法は「売却による現金化」。相続登記→査定→販売戦略→売却成立まで、名古屋の市場知識と実績のある不動産会社が強い味方になります。特に空き家特例を活用できれば、大きな節税メリットも。

5. 専門家を使ったスムーズな解決フロー

1. 財産整理と評価
   登記、固定資産税、修繕見通しなどを整理。

2. 専門家の相談を組み込む
   行政書士による書類整理や遺産分割協議の進行支援も心強い。

3. 弁護士と連携する場面
   話し合いが進まない時は調停の流れなどを見据えた進行が必要です。

4. 売却に移行する場合
   市の空き家特例の適用可否をチェックしつつ、不動産会社に査定・販売を依頼。

5. 税務手続きも忘れずに
   特例の申請用書類、確定申告時の譲渡所得計算などもフォロー。

6. ユーテラスならではの支援体制

ユーテラスでは、名古屋市に特化した以下のサポートを提供しています：

・無料査定・複数案提示（売却・賃貸・保持など）
・相続登記・相談・申告手続き連携（司法書士・税理士等とのネットワーク）
・兄弟間調整の同席・交渉支援
・空き家特例を見据えた売却設計

「兄弟間がまとまらず前に進めない…」という段階からでも、事実関係の整理・税制メリットの説明を通じて具体的な解決策をご提案します。

▶ 無料相談はこちら

7. まとめ：適切な手続きを通じて早期解決を

・相続不動産は「揉めやすい財産」である反面、制度・専門家・戦略を使えば早期合意・節税・トラブル回避も十分可能です。

・名古屋市の制度（登記義務化、空き家特例、市役所申請）を正しく理解することが一歩。

・ユーテラスのサポートを活用すれば、早めの意思決定とスムーズな進行が可能です。

名古屋市で不動産の売却を検討されている方は、まず「どの不動産会社に依頼すればよいか」という疑問に直面するでしょう。多くの不動産会社の中から、ご自身の物件や状況に最適なパートナーを見つけることが、売却成功の鍵となります。

ユーテラスでは、名古屋市を中心とした不動産売却のサポートを通じて、多くのお客様の売却成功をお手伝いしてきました。本記事では、信頼できる不動産会社の選び方と名古屋市の相場情報を解説し、具体的なチェックリストを提供します。

不動産売却の基本：仲介と買取の違い

不動産を売却する方法は、主に「不動産会社の仲介」と「不動産会社による買取」の2つがあります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

不動産仲介による売却

仲介売却とは、不動産会社が広告活動などを通じて買い手を探し、売買契約から引き渡しまでの一連の業務をサポートする方法です。

メリット

• 市場価格に近い金額での売却が期待できる
• 原則として売買取引が成立した場合にのみ仲介手数料が発生する「成功報酬」である（※専属専任・専任媒介では広告実費等の特約がある場合があります）
• 幅広い購入希望者にアプローチできる

デメリット

• 買い手が見つかるまでに時間がかかる場合がある
• 物件情報が一般に公開されるため、プライバシーを重視したい場合には不向きな場合がある
• 内覧対応や購入希望者との交渉が必要

不動産会社による買取

買取とは、不動産会社などの買取業者が直接物件を買い取る方法です。

メリット

• 売却までのスピードが早く、短期間で現金化が可能
• 買い手が不動産会社自身のため、一般に知られずに売却を完了できる
• 内覧対応や広告活動の負担が軽減され、手間がかからない

デメリット

• 仲介に比べて売却価格が低くなる傾向がある
  （当社の直近2年間の買取実績では、仲介査定価格に対し中央値で68%、四分位範囲で62?74%でした。対象期間：2023年1月～2024年12月、n=85件。物件属性や市況により変動します）

買取の種類と空き家バンク

即時買取 ：不動産会社がすぐに物件を買い取る方法

買取保証 ：一定期間仲介で売却を試み、売れなかった場合に業者が買い取る方法

リースバック ：売却後もその物件に賃貸として住み続けられる方法

築年数が古い物件の場合、名古屋市の空き家・空地バンク制度の活用も選択肢の一つです。

売却方法を選ぶ際は、 売却の目的（早期現金化、高値売却、プライバシー重視など）を明確にし、自分の状況に最適な方法を選択する ことが重要です。

信頼できる不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ際、「大手か中小か」という規模だけで判断するべきではありません。売主目線での不動産会社の良し悪しは、物件や地域、そして担当者との相性によって大きく異なるため、 複数社を比較検討することが不可欠 です。

大手不動産会社と中小不動産会社の特徴

大手不動産会社 ：サービスが充実し、買主からの認知度が高い一方、営業店が限られ近隣需要の理解が不足する可能性がある

中小不動産会社 ：地域事情に精通し、柔軟な対応が可能な一方、担当者ごとの能力差が大きい可能性がある

不動産会社を選ぶ5つの判断基準

1. 売りたい不動産と同様の売却実績が豊富か

戸建てなら戸建て、マンションならマンション、土地なら土地など、 ご自身の物件種別に特化した実績 を持つ会社を選びましょう。単なる実績数だけでなく、エリア、築年数、間取り、面積など、 ご自身の物件条件に近い売却実績があるか が重要です。

2. 売りたい不動産の地域の実情を理解しているか

不動産売却は地域の購入ニーズによって大きく成否が異なります。「どのような物件が買われやすいか」「どのような売り出し方なら注目されるか」など、 地域のニーズを理解した上で売却戦略を提案してくれる会社 を選びましょう。基本的には売却物件に近い場所に営業拠点がある会社が望ましいですが、広域で強い広告力を持つ会社や特定分野に特化した会社が有利な場合もあります。

3. 質問や相談に誠実に答えてくれるか

不動産の売却活動は3?6か月と長期間に及ぶため、担当者との相性は非常に重要です。質問に対して親身に答えてくれるか、要望に対するレスポンスが早いか、人として信頼できるかなどを確認しましょう。

4. ネット広告に力を入れているか

多くの中古住宅購入希望者が、インターネットのポータルサイト（SUUMO、at homeなど）で物件情報を収集しています。 インターネット広告に力を入れている会社 を選ぶことが、早期売却につながります。

5. 査定額に根拠を持っているか

不動産会社の査定額は会社によって大きく異なります。 複数の会社の査定結果と根拠を比較し、信頼できる説明がされているかを確認 しましょう。売主自身も事前に相場を調べておくことが重要です。

これらの基準を満たす不動産会社を選ぶことで、売却成功の可能性が大幅に高まります。

失敗しない不動産会社選びの注意点

後悔のない不動産売却のために、不動産会社選びの際に特に注意すべき点を押さえておきましょう。

1. 査定価格だけで選ばない

高すぎる査定価格は、契約を取りたいがために意図的に提示されている可能性があります。複数の会社の査定額を比較し、突出して高い場合はその根拠をしっかり確認しましょう。

2. 遠方の不動産会社は避ける

不動産売却には、その地域に根ざした深い理解が重要です。基本的には売りたい物件がある 同一市町村に営業店がある会社を選ぶのが適切 ですが、広域で強い広告力を持つ会社や特定分野に特化した遠方の会社が有利な場合もあります。

3. インターネット広告の質を確認する

インターネット広告の質は買い手を見つける上で極めて重要です。契約前に、その不動産会社が扱っている他の物件の広告を見て、力を入れているかを確認しましょう。

4. 専任媒介を強要する会社は避ける

不動産会社は、物件を独占できる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結したがる傾向があります。「専任媒介でないと高く売れない」といった不当な主張をして強引に誘導してくる会社には注意が必要です。 理論上、不動産の価格は媒介契約の種類では変わりませんが、実務上は販売活動の濃淡により結果が異なる場合があります 。どの契約を選ぶかは売主の判断によるものです。

これらの注意点を意識することで、信頼できる不動産会社を選び、成功する売却を実現できます。名古屋市には多くの不動産会社がありますが、じっくりと比較検討して最適なパートナーを見つけましょう。

名古屋市の不動産売却相場

名古屋市は県庁所在地であり、中京圏の中心として人口も多く、不動産需要が高いエリアです。特に中心部や駅周辺は地価が高く、戸建てやマンションの相場も比較的安定している傾向にあります。

名古屋市の区別売却相場（2024年1月～12月成約事例）

以下のデータは国土交通省「不動産情報ライブラリ」および東日本不動産流通機構「REINS Market Information」の成約事例を基に算出しています。

戸建て住宅（中央値・万円）

マンション（専有面積70㎡前後・中央値・万円）

土地（100～150㎡・中央値・万円）

※データ期間：2024年1月～12月の成約事例（更新日：2025年7月24日） ※掲載価格と実成約価格は異なる場合があります

相場変動の要因

名古屋市では以下の要因により相場が変動します：

• 立地条件：駅距離、商業施設への近さ、学区
• 物件条件：築年数、間取り、リフォーム履歴
• 市場環境：金利動向、供給量、季節性

相場の調べ方

より詳細な相場情報は以下の一次情報源で確認できます：

• 土地総合情報システム（国土交通省）：実際の成約価格
• レインズマーケットインフォメーション（不動産流通機構）：成約事例統計
• 地価公示・地価調査（国土交通省・都道府県）：公的土地評価
• 不動産ポータルサイト（SUUMO、at homeなど）：掲載価格（※実成約価格とは異なります）

出典

国土交通省 不動産情報ライブラリ

東日本不動産流通機構 REINS Market Information

不動産会社選びのチェックリスト

信頼できる不動産会社を見つけるための具体的なチェックリストをまとめます。

事前準備

• 複数の不動産会社から査定を受ける
• 自身の売却目的（早期現金化、高値売却、プライバシーなど）を明確にする
• 仲介業者と買取業者、どちらが適しているか検討する

不動産会社の評価

• 過去の売却実績や顧客からの評判を調べる
• 得意なエリアや物件種別を確認する
• 査定担当者の知識や対応の丁寧さ、レスポンスの速さを比較する
• 査定額の根拠を明確に説明してもらう
• インターネット広告の内容や工夫度合いを確認する

契約前の確認

• 媒介契約の内容（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）をしっかりと理解する
• 買取を検討する場合は、買取実績、買取価格、買取後のフォロー体制を確認する
• 契約前に不明な点はすべて解消するまで質問する

避けるべき会社

• 遠方の不動産会社は避ける
• 「専任媒介」を強要するような会社は避ける
• 査定額の根拠を説明できない会社は避ける

直接相談のメリット

複数社への査定依頼は重要ですが、直接不動産会社に相談することで、より詳細で具体的なアドバイスを受けることができます。特に名古屋市のような地域性の強いエリアでは、地域に精通した不動産会社との直接的なコミュニケーションが売却成功の鍵となります。

このチェックリストを活用することで、名古屋市での不動産売却において最適なパートナーを見つけることができます。

よくある質問

Q1. 大手と地元の不動産会社、どちらを選ぶべきですか？

A1. 物件の条件と売却の目的によって異なります。大手は付帯サービスが充実し認知度が高い一方、地元の会社は地域事情に精通し柔軟な対応が可能です。複数社を比較検討し、最も信頼できる会社を選ぶことをお勧めします。

Q2. 査定額が会社によって大きく違うのはなぜですか？

A2. 各社の査定基準や売却戦略の違いによるものです。高すぎる査定は契約獲得のため、安すぎる査定は早期売却のために提示されることがあります。査定額の根拠を確認し、納得できる会社を選びましょう。

Q3. 専任媒介と一般媒介、どちらが良いですか？

A3. それぞれにメリットがあります。専任媒介は積極的な販売活動が期待できますが、一般媒介は複数社に依頼することでより広くアプローチできます。ご自身の状況に応じて選択しましょう。

まとめ

名古屋市で不動産を売るとき、「どこに頼む？」という疑問の答えは、ご自身の物件と状況に最も適した不動産会社を選ぶことです。

重要なポイント：

• 複数社での査定比較は必須
• 査定額だけでなく、その根拠を重視する
• 地域に精通した会社を選ぶ
• ネット広告に力を入れている会社を選ぶ
• 担当者との信頼関係を重視する

ユーテラスは名古屋市を中心に、不動産売却をサポートするパートナーです。ワンストップサービスで、安心の取引をお届けします。

先日、日本FP協会が主催する「相談員研修」に参加してまいりました。

この研修は、全国のファイナンシャルプランナー（FP）が、より質の高い相談対応を行えるように設けられているものです。

今回のテーマは「FP相談の基本に立ち返ること」。

基本といっても、内容は非常に実践的。特に印象的だったのは、「相談者の本当の悩みを丁寧に引き出し、的確な選択肢を一緒に見つけていくことが、FPの本質である」という言葉でした。

この考え方は、不動産のご相談にも深く通じます。

家や土地は「もの」としての価値だけでなく、家族や人生の背景と切り離せない資産です。だからこそ、表面的な数字や条件だけで判断するのではなく、お客様の想いや未来のライフプランまで含めて考える必要があります。

不動産の相談も「お金の知識」で差がつく時代です

近年、名古屋市内でも以下のようなご相談が急増しています：

• 「相続した家をどうすればいいか分からない」

• 「空き家になった実家、維持費もかかるし悩んでいる」

• 「親の財産の整理を考えているけど、兄弟と揉めないか不安」

• 「売却したお金を老後資金に回したい。どう運用すべき？」

こうしたお悩みに共通するのは、「不動産とお金が複雑に絡み合っている」ということ。

そして、単に売る・貸すといった選択肢だけでなく、**“将来を見据えた提案”**が求められているという点です。

ユーテラスでは、不動産とお金の両面からサポートします

私たちユーテラスでは、宅地建物取引士（不動産のプロ）としての視点に加え、ファイナンシャルプランナー（お金のプロ）としての知識を活かし、次のようなサポートをご提供しています。

• 相続不動産の価値査定＋相続後の資産形成プランの作成

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不動産会社に相談すると「売る前提」で話が進んでしまう、

FPに相談すると「資産運用」だけに偏りがち──

そんなお悩みを感じたことがある方には、ユーテラスの中立かつ総合的な視点がきっとお役に立てるはずです。

こんなサポートをしています：

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• 空き家・空地を活用した資産有効活用のプランニング

• 老後資金や介護を見据えたライフプラン設計

• 相続に向けた生前対策（終活）相談

「まだ具体的には何も決まっていないけど、話を聞いてみたい」

「いま行動すべきなのか迷っている」

そんな段階でも大丈夫です。

相談は何度でも、ご納得いただけるまで無料で行っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

【よくあるご相談Q&A】

Q：相続した実家を売却するか、貸すかで迷っています。どちらがいいですか？

A：資産価値や立地、今後のライフプランによって最適な選択は異なります。ユーテラスでは、収益性や税金も含めて総合的に比較し、ご提案いたします。

Q：不動産を相続したけど、名義変更をしていません。どうすれば？

A：2024年から相続登記が義務化されました。登記手続きの流れや必要書類についても、司法書士と連携してしっかりサポートします。

Q：子どもに迷惑をかけないよう、今のうちに整理しておきたいです。

A：生前贈与や遺言書の作成、不動産の売却・活用など、終活支援もお任せください。

【最後に】人生の選択に、信頼できる相談相手を。

人生の節目である「相続」「終活」「老後の資金準備」──

これらは誰にとっても不安が伴うものです。だからこそ、私たちはただの専門家ではなく、**“人生の選択に寄り添う伴走者”**でありたいと考えています。

日々の学びを通じて、お客様の人生がより安心で豊かになるよう、今後も知識と対応力の向上に努めてまいります。

不動産相続・不動産売却・終活・老後資金に関するご相談は、どうぞユーテラスへお気軽にご連絡ください。

▶ 無料相談・お問い合わせはこちらから

▶ 名古屋市の相続・売却に強い専門家が直接対応いたします

名古屋での資産の整理・不動産の活用は、「早めのご相談」が安心の第一歩です。

はじめに

名古屋市にお住まいの皆様、将来の相続について真剣に考えたことはありますか？――愛する家族が亡くなったとき、悲しみに暮れる中で直面する相続手続き。準備を怠ると、予期せぬ“争族”へと発展し、家族の絆を壊してしまう可能性も少なくありません。

• データで見る名古屋の相続事情：令和5年（2023年）名古屋国税局調べによると、相続税の課税割合は 14.3％（全国平均：8.9％）と高水準。
• 争族の発生状況：家庭裁判所の遺産分割審判件数は 2012→2022 年で 約1.3倍 に増加。その 76.8％ が遺産総額 5,000 万円以下（司法統計 2022）。
• 税理士コメント：「名古屋は地価が高い分、相続税申告が必要になるご家庭が想像以上に多い。『うちは現金が少ないから大丈夫』と油断しないことが大切です」（国税局出身・青山税理士）

本記事では、ユーテラスが 300 件超のサポート実績で得た知見を基に、名古屋市で将来の相続に備える 5 つの実践法をわかりやすく解説します。読後には「まず何をすべきか」が明確になるはずです。

1. なぜ今、相続対策が必要なのか？

増加する “争族” と都市部特有のリスク

• 不動産が大半を占める相続：分割・納税ともに困難。
• 複雑化する家族構成：再婚・養子縁組・子なし夫婦など。
• 認知症リスクの拡大：2025 年には 65 歳以上の 5 人に 1 人が認知症（厚労省推計）。

要点まとめ

1. 遺産規模が大きくなくても“争族”は起こる。
2. 名古屋の高い地価は納税資金不足を招きやすい。
3. 認知症になる前の対策が必須。

2. 相続対策の鉄則と優先順位

ワンポイント：節税よりも“円満承継”を最優先に据えることで、結果的に家族の幸福度が最大化します。

3. 【実践法1】遺言書の活用で明確な意思表示を

遺言書3方式の比較

良い遺言書作成 3 つのポイント

1. 財産リストの網羅：漏れがあると再分割協議が必要。
2. 遺留分への配慮：配偶者・子ども・直系尊属の最低保証を侵害しない。
3. 定期的な見直し：5 年に一度を目安に。財産構成や家族構成に変化があれば即見直し。

司法書士のひと言：「遺言は“作って終わり”ではありません。定期点検こそがトラブル防止のカギです」

4. 【実践法2】相続税特例を賢く利用する

主要 4 大特例と適用ポイント

要点：特例は「適用要件×証拠書類×期限」をセットで管理するのが鉄則。

5. 【実践法3】計画的な生前贈与で資産を移転

令和6年改正のポイント

• 相続時精算課税でも 年間110万円 の基礎控除新設。
• 「生前贈与加算」期間が 3年→7年 に延長。

暦年課税と相続時精算課税の比較

コツ：贈与契約書を作成し、受贈者名義の口座へ振り込むことで“贈与の事実”を証明できます。

6. 【実践法4】成年後見制度と家族信託で認知症に備える

• ハイブリッド設計：財産管理＝家族信託、身上監護＝任意後見契約 が王道パターン。
• 30 年ルール：受益者死亡から 30 年経過で信託終了。長期承継設計では要注意。

7. 【実践法5】納税資金の確保と財産組み換え

生命保険：現金化スピード◎ + 非課税枠。

1. 不動産売却：余裕を持って売却→適正価格で現金化。
2. 家族信託：贈与資金の使途を”納税限定”に指定可能。
3. 資産再評価：定期的に地価をチェック→評価額見直し。

目安：総資産のうち“現金 3 割・不動産 7 割”を超えると納税リスクが上昇。

8. ケーススタディ：60 代夫婦が 1,200 万円節税した例

ポイント：家族会議で“誰が何を承継するか”を共有し、争族リスクも同時に回避しました。

9. ペルソナ別チェックリスト

以下を「〇 / ×」で自己診断。すべて〇になるまで対策を進めるのが理想です。

A. 地主・農地オーナー向け

☐     相続税の概算シミュレーションを行った

☐     小規模宅地等特例（貸付・事業用）の要件を確認した

☐     納税資金を現金または生命保険で確保した

☐     公正証書遺言で農地の承継先を指定した

B. 高齢単身者向け

☐     推定相続人をリストアップした

☐     任意後見契約・死後事務委任契約を締結した

☐     財産目録を定期更新している

☐     葬儀や遺品整理の希望をエンディングノートに記入した

C. 二世帯住宅の親世帯向け

☐     建物・土地の持分割合を家族全員が把握した

☐     小規模宅地等特例の適用可否を確認した

☐     リフォーム費用の精算方法を決めた

☐     遺言書に寄与分や負担調整条項を盛り込んだ

10. よくある誤解 Q&A

相続相談で特に多い5問を厳選しました

Q1. 家族信託 = 節税になる？

A. いいえ。家族信託は財産管理スキームであり、課税価格や税率を直接下げる効果はありません。節税を狙うなら、生前贈与や小規模宅地等特例を組み合わせる必要があります。

Q2. 小規模宅地等特例で相続税はゼロになる？

A. 評価額が最大80%減になるだけで、残り20%には税金が課されます。また、面積や居住要件など細かな条件があるため、事前確認が必須です。

Q3. 同じ金額を毎年贈与すると否認される？

A. 「定期贈与」とみなされる恐れがあります。毎年贈与契約書を作成し、金額・振込日を変える、受贈者が管理する口座へ振込む――などの工夫でリスクを下げられます。

Q4. 相続対策は亡くなる直前でも間に合う？

A. 判断能力が低下すると贈与や遺言が無効になるリスクがあります。特例の適用期間（例：生前贈与加算7年）もあるため、早期着手が鉄則です。

Q5. 納税は延納・物納で何とかなる？

A. 延納は利子税負担があり担保提供も必要、物納は要件が厳しく申請却下率も高い（近年約40%）。原則「現金一括納付」がベースと心得ましょう。

11. 令和7年度税制改正の動向（速報）

2025年6月現在、与党税制改正大綱の“たたき台”では 相続時精算課税の更なる要件緩和 が協議されています。正式決定後に速報を追記予定です。

12. 相続対策は専門家と連携を

名古屋市には 初回相談無料 の税理士・司法書士事務所が多数あります。ユーテラスでは、

• 税理士
• 司法書士
• 不動産鑑定士 が連携したワンストップ体制を整備。複雑なケースでも切れ目なくサポートします。

専門家選び3つのチェック

1. 相続特化実績：類似事例の経験が豊富か。
2. 連携ネットワーク：複数士業が協働できるか。
3. シミュレーション提示：現状分析と将来試算を数値で示してくれるか。

13. まとめ／無料相談のご案内

• 相続対策のゴールは 円満承継 × 無理のない納税。
• 早めに動くほど 選択肢が拡大し節税効果も大。
• まずは 家族会議 と 財産リストアップ から始めましょう。

📞 今すぐできること

1. 家族でこの記事を共有し、感想を話し合う
2. 財産リストをざっくりでも書き出してみる
3. ユーテラスの 無料個別相談（オンライン可） に申し込む

▶︎ 相談予約はこちら

本記事は 2025 年 6 月時点の法令に基づいて作成しています。今後の税制改正等により内容が変更される可能性があります。最新情報は国税庁・法務省ウェブサイトなど公的機関の発表をご確認ください。

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売りたい」そんな悩みを抱えている方は少なくありません。転勤や家族構成の変化、経済的な事情など、様々な理由で住み替えや売却を検討することがあるでしょう。

実は、住宅ローンを返済中の家でも売却は可能です。ただし、通常の売却とは異なる手続きや注意点があるため、正しい知識と適切な対策が必要になります。

愛知県名古屋市で不動産売却のサポートを手がけるユーテラスが、ローン残債がある家の売却について、基本的な仕組みから具体的な方法、そして成功のためのポイントまで詳しく解説します。

住宅ローン残債とは？売却時に影響する理由

空き家、壊すべき？売るべき？誰もが悩む問題
「実家を相続したけど、古くて使い道がない…」「解体するべき？それとも売れる？」
そんなお悩みを、名古屋市内で抱える方が年々増えています。

実際、名古屋市の空き家率は全国平均を上回る11.7％（総務省調査）。
とくに昭和区・名東区・中村区・緑区などでは、相続による空き家の放置が目立ち、
「壊すか？売るか？」という判断を迫られるケースが急増しています。

今回は、不動産の専門家として、“解体と売却、どちらが得か？”をテーマに、判断のヒントをお届けします。

① 解体するメリット・デメリットとは？
空き家が老朽化している場合、「壊してから売ったほうがいいのでは？」と思う方も多いはずです。
実際に解体にはメリットもありますが、意外と知られていない“デメリット”もあるんです。

🔴 解体のメリット
・更地にすることで土地としての用途が広がる

・倒壊や火災のリスクを回避できる

・周辺からの景観クレームを防げる

✖解体のデメリット
・解体費用がかかる（木造で100万～150万円以上が相場）

・更地にすると固定資産税が最大6倍に増額（住宅用地特例の解除）

・売却する際に「古家付き土地」としての需要を逃す可能性もある

② 「古家付き土地」で売るという選択肢もあり！
「古いから壊さないと売れない」…実は、これは誤解です。

名古屋市内では、「古家付き土地」として販売されている物件も多く、
買主側が自ら解体・建て替えを予定しているケースも少なくありません。

とくに人気のあるエリア（千種区・名東区・昭和区など）では、
築年数にかかわらず、立地重視で購入する層（投資家・建売業者など）が活発に動いています。

▶「壊す前に、“そのままでも売れる”かどうか」を、まずはプロに見てもらうのが重要です。

③ 売る？壊す？判断の分かれ目はここ！
下記のようなチェックポイントをもとに、売却と解体の判断ができます。

判断項目    売却に向いている    解体に向いている
建物の状態    雨漏りなし・傾きがない    倒壊リスク・白アリ・腐食がある
立地    駅近・住宅地・整形地    過疎地・変形地・再建築不可エリア
需要    投資家・業者向けの需要あり    個人宅向けで、建物の魅力が薄い

④ 解体前に“絶対知っておくべき”3つの注意点
❶ 固定資産税が増える？
解体後は「住宅用地特例」が外れ、税金が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

❷ 名古屋市の補助金制度
2024年、名古屋市では空き家の解体に対する直接的な補助金は基本なし（一部例外エリア除く）

❸ 再建築不可リスク
土地によっては、再建築ができない“再建築不可物件”も存在します。
解体前に接道・建ぺい率・容積率の確認を！

▶ 解体の前に「売却できるかどうか」をチェックすることで、数十万円単位で損を防げる可能性があります。

⑤ 解体か売却か迷ったら、まず無料査定から！
「どうすればいいか分からない」なら、最初の一歩は“無料査定”で現状を知ることです。

・売却できる建物か、状態と相場をチェック

・解体しなくても売れるか、複数社で比較

・立地条件や買主ニーズを専門家が分析

株式会社ユーテラスでは、名古屋市全域に対応した空き家専門査定・相談サービスをご用意しています。

よくある質問（FAQ）
Q. 解体しないと売れませんか？
→ いいえ。築年数が古くても、「古家付き土地」として売れるケースが多いです。

Q. 解体費用はいくらかかりますか？
→ 木造住宅でおおよそ100〜150万円が相場です。構造や立地で変動します。

Q. 家がかなり古いですが、査定してもらえますか？
→ もちろんです。現地調査後、解体の有無も含めて最適な方法をご提案します。

まとめ｜壊す前に“売れる可能性”を必ずチェック！
空き家は、放置してもお金がかかります。
だからこそ、「解体する前に本当に売れないのか？」を、専門家と一緒に判断するのがベストです。

・解体＝出費・税金増

・売却＝現金化＋管理リスクから解放

名古屋市に空き家をお持ちの方は、ぜひ一度ユーテラスにご相談ください。

【無料個別相談】解体費用・売却査定・固定資産税のご相談歓迎
【LINE・Web・電話で受付中】名古屋市全域対応

▶ [電話：052-308-4791（平日9:00〜19:00）]

先日、AFP・CFP（ファイナンシャルプランナー）向けの勉強会に参加してまいりました。テーマは「自分に合った金融商品の選び方」。

新NISA制度の最新動向、個別株投資のポイント、そしてニュースでも話題のトランプ大統領による関税政策の影響まで、実に幅広いトピックが扱われ、とても刺激的な学びの時間となりました。

こうした勉強会への参加は、単なる「知識のアップデート」ではなく、お客様にとって“今必要な判断”を的確に導くための準備です。制度や経済情勢は刻一刻と変化します。その変化にいち早く対応することで、お客様の資産を守り、未来をより良くするご提案が可能になるのです。

名古屋でも増えています。

「不動産相続、どうしたらいいの？」

最近、名古屋市内でも不動産相続に関するご相談が急増しています。

• 「親から実家を相続したけど、どう活用したらいいか分からない」

• 「空き家の管理に困っているけれど、売却すべき？」

• 「子どもに迷惑をかけないために、今のうちに資産整理をしたい」

こうしたお悩みを抱える方が年々増えており、背景には以下のような社会的な要因があります。

• 高齢化の進行により、相続発生件数が増加

• 空き家問題が深刻化し、行政からの注意喚起も強化

• 不動産の価値が今後どうなるのか、不透明な部分が多い

今こそ、「信頼できる専門家に早めに相談する」ことがとても重要です。

ユーテラスが選ばれる理由：

不動産とお金、どちらの相談も“一度に”できる安心感

ユーテラスでは、国家資格を持つ2つの専門家が、ワンストップで対応しています。

• 宅地建物取引士（不動産のプロ）

• ファイナンシャルプランナー（お金のプロ）

通常であれば、「不動産の売却は不動産会社へ」「資産の運用はFPへ」と、相談先が分かれてしまいがちですが、ユーテラスならその両方を一緒にご相談いただけます。

ワンストップ対応のメリット

• 不動産とお金の状況をトータルで把握し、最適なご提案が可能

• 窓口を一本化することで、相談者さまの負担を大幅に軽減

• 税理士や司法書士との連携により、相続登記や税金対策もスムーズ

不動産とお金は切り離せない問題です。特に相続の場面では、どちらかだけを考えると、後から思わぬトラブルや損失につながることもあります。

名古屋密着だからこそできる、きめ細やかなサポート

私たちユーテラスは、名古屋市を中心に、地域密着で活動しています。

大手にはない小回りの利く対応と、お客様一人ひとりに寄り添う提案力で、多くの方にご支持いただいています。

こんなサポートをしています：

• 名古屋市内の不動産評価や市場動向を踏まえた適正な売却価格のご提案

• 空き家・空地を活用した資産有効活用のプランニング

• 老後資金や介護を見据えたライフプラン設計

• 相続に向けた生前対策（終活）相談

「まだ具体的には何も決まっていないけど、話を聞いてみたい」

「いま行動すべきなのか迷っている」

そんな段階でも大丈夫です。

相談は何度でも無料で行っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

【よくあるご相談Q&A】

Q：相続した実家を売却するか、貸すかで迷っています。どちらがいいですか？

A：資産価値や立地、今後のライフプランによって最適な選択は異なります。ユーテラスでは、収益性や税金も含めて総合的に比較し、ご提案いたします。

Q：不動産を相続したけど、名義変更をしていません。どうすれば？

A：2024年から相続登記が義務化されました。登記手続きの流れや必要書類についても、司法書士と連携してしっかりサポートします。

Q：子どもに迷惑をかけないよう、今のうちに整理しておきたいです。

A：生前贈与や遺言書の作成、不動産の売却・活用など、終活支援もお任せください。

【最後に】

ご相談は「早いほど、損が少ない」

不動産もお金も、「知らなかった」「あとから気づいた」では大きな差が出てしまう時代です。

日々の勉強会で知識を磨き続けているのは、お客様の「困った」に真剣に向き合い、「相談してよかった」と言っていただけるようになるため。

不動産相続・売却・終活・老後資金など、ライフステージに合わせたご相談は、ぜひユーテラスにお任せください。

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拝啓　時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、以下の期間を休業とさせていただきます。

ゴールデンウィーク休暇期間
令和7年5月1日（木）～ 令和7年5月6日（火）

※休業期間中にお問い合わせいただきました件に関しては、
令和7年5月7日より順次ご対応させていただきます。

ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

敬具