名古屋市に空き家を所有している方にとって、最も避けるべき事態の一つが、行政から「特定空家等に該当すると判断され、勧告を受ける」ことだ。勧告を受けると、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用除外となり、課税標準が元に戻るため固定資産税は最大で約6倍、都市計画税は約3倍に増える可能性がある。さらに、最終的には行政代執行による強制解体、そしてその費用の請求というリスクも現実のものとなる。

しかし、適切な管理と対策を講じれば、こうした事態は十分に回避できる。特に2023年12月13日に施行された改正空き家特措法では、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられ、より早い段階での対応が可能になった。これは裏を返せば、早期に手を打てば問題を未然に防げるということだ。

この記事では、名古屋市を中心に不動産売却や相続サポートを手がけるユーテラスの視点から、特定空き家と管理不全空き家の違いを明確にし、指定を避けるための具体的な管理方法と対策を詳しく解説する。名古屋市で空き家を所有する方が取るべき行動を、実践的な視点でお伝えしたい。

1. 知っておきたい「特定空き家」と「管理不全空き家」の違い

空き家対策を考える上で、まず理解しておきたいのが「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いだ。両者は似ているようで、行政の対応段階や指定基準が異なる。

特定空き家とは

特定空き家とは、すでに深刻な状態にある空き家を指す。具体的には、以下のような状態が該当する。

·       放置すれば倒壊の危険性が著しく高い状態

·       著しく衛生上有害となる恐れがある状態（ゴミの放置、害虫の大量発生など）

·       適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態

·       周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

2023年の法改正以前は、この特定空き家が主な対象となっており、問題がかなり深刻化してから行政が介入するケースが多かった。

管理不全空き家とは

一方、管理不全空き家は、2023年12月13日に施行された改正空き家特措法で新たに設けられた区分だ。これは放置すれば将来的に特定空き家になる可能性がある空き家を指している。

つまり、管理不全空き家は「特定空き家予備軍」と言える。建物がまだ倒壊の危険性まではないものの、適切な管理がなされていないため、このまま放置すれば特定空き家になる恐れがある状態だ。

なお、管理不全空き家でも、勧告を受けると住宅用地特例が解除される可能性がある点は重要だ（詳細は次章で解説する）。

この新しい区分の導入により、より早い段階で所有者に注意喚起が行われるようになった。これは所有者にとって、問題が深刻化する前に対処できるチャンスが増えたということでもある。

✓ 管理不全空き家という新区分の設置により、特定空き家に至る前の早期対応が可能となり、所有者が取り得る選択肢も広がっている。

2. 「特定空き家」に指定されるとどうなるのか

特定空き家に指定されると、所有者には具体的にどのような影響があるのだろうか。主に3つの重大なリスクが存在する。

リスク1：固定資産税・都市計画税の大幅な増加

最も直接的かつ深刻な影響が、税負担の急増だ。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税は小規模住宅用地（200㎡以下）で課税標準が1/6、一般住宅用地（200㎡超）で1/3に軽減される。都市計画税も小規模で1/3、一般で2/3に軽減されている。

しかし、特定空き家として勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象外となる。地方税法第349条の3の2により、「勧告を受けた特定空家等の敷地」は住宅用地から除外されるのだ。さらに、管理不全空き家でも勧告を受ければ特例解除の対象となる。

その結果、課税標準が本来の評価額に戻り、固定資産税は最大で約6倍、都市計画税は約3倍まで増える可能性がある（小規模・一般区分や各自治体の税率によって異なる）。

なお、住宅用地特例の解除は、賦課期日（毎年1月1日）の時点で勧告に従った措置がとられていない場合、当該年度の軽減が適用されない。つまり、年度途中で改善しても、その年の税額には反映されないという点に注意が必要だ。

例えば、年間5万円だった固定資産税が、突然30万円近くになるケースもある。これは所有者にとって看過できない経済的負担となる。

✓ 税負担の増加は一時的なものではなく、勧告が解除されるまで継続するため、長期的な経済計画に大きな影響を及ぼす。

リスク2：行政代執行による強制解体とその費用請求

税負担の増加だけでは終わらない。行政からの指導、勧告、命令に従わない場合、最終的には行政代執行が実施される可能性がある。

行政代執行とは、所有者に代わって自治体が建物を強制的に解体する措置だ。そして、その解体費用は全額所有者に請求される。解体費用は建物の構造・規模・立地・廃棄物処理費用によって大きく変動するが、決して小さな金額ではない。

名古屋市は実際に特定空家等の行政代執行（除却）を実施している。さらに、改正法では緊急代執行や略式代執行を行った場合でも、費用は国税滞納処分の例により徴収可能となった。つまり、これは単なる脅しではなく、現実に起こり得る事態であり、費用の支払いを逃れることはできないのだ。

✓ 行政代執行は所有者の意思に関わらず実施され、費用請求も法的拘束力を持つため、最終的には財産差し押さえなどの強制執行に至る可能性もある。

リスク3：損害賠償責任

さらに見過ごせないのが、第三者への損害賠償責任だ。

空き家の倒壊や、屋根材・外壁材の落下により、近隣住民や通行人にケガをさせてしまった場合、所有者は民法上の損害賠償責任（民法第709条の一般不法行為責任、第717条の工作物責任）を負う。治療費や慰謝料、場合によっては数百万円から数千万円の賠償金を支払わなければならない可能性もある。

特定空き家に指定されるほど老朽化した建物は、こうした事故のリスクが極めて高い。所有者としての責任は、物理的に現地にいなくても免れることはできない。

✓ 損害賠償責任は所有者個人に課されるため、個人の財産や将来の収入にまで影響が及ぶ重大なリスクとなる。

3. 「特定空き家」指定を避けるための4つの管理対策

特定空き家指定のリスクを理解したところで、次はそれを避けるための具体的な対策を見ていこう。

対策①：定期的な自主管理の実施

最も基本的かつ重要なのが、定期的な自主管理だ。

遠方に住んでいない場合や、時間に余裕がある場合は、自分で定期的に空き家を訪れて管理することができる。最低でも月に1回は巡回し、以下のポイントをチェックしたい。

建物内部の管理 - 換気：窓を開けて空気を入れ替え、湿気やカビの発生を防ぐ - 通水：蛇口を開いて水を流し、配管の劣化や悪臭の発生を防ぐ - 雨漏り確認：天井や壁にシミや変色がないかチェックする

建物外部の管理 - 外壁・屋根の点検：ひび割れや破損、欠落がないか確認する - 庭の手入れ：草刈りや剪定を行い、害虫の発生を防ぐ - 排水溝の清掃：落ち葉やゴミを取り除き、雨水の排水を確保する

その他の管理 - 郵便ポストの整理：チラシなどが溜まらないようにする - 不審者・不法投棄の確認：人の出入りや不法投棄の痕跡がないかチェックする

✓ 自主管理は費用を抑えられる一方、継続的な時間と労力が必要となるため、自分のライフスタイルや物理的な距離を考慮して実現可能性を判断することが重要だ。

対策②：専門業者への管理委託

遠方に居住している、高齢で現地まで足を運ぶのが困難、多忙で時間が取れないといった場合は、専門業者への委託が有効な選択肢となる。

委託のメリット - 遠方居住者や高齢者でも安心して管理を継続できる - 専門家の目による早期のリスク発見が可能 - 定期的な報告により物件の状況を把握できる - 管理不全空き家・特定空き家への指定リスクを低減できる - 資産価値の維持につながる

委託のデメリットと注意点 - 継続的な管理費用が発生する - 業者選定に時間と労力がかかる - 業者とのコミュニケーションが不足すると、物件の状況把握が不十分になる可能性がある

料金はサービス範囲・連絡体制・頻度によって大きく異なるため、写真付き報告の有無、巡回時間、換気・通水・清掃の範囲、緊急駆け付け対応、保険加入の有無など、仕様を揃えた相見積もりで比較することが重要だ。

✓ 専門業者への委託は、コストをかけてでも確実に管理を継続したい場合、また物理的に自主管理が困難な場合に最適な選択肢となる。

対策③：売却または積極的な活用

空き家を保有し続けることが負担になっている場合、売却や活用を検討するのも一つの方法だ。

売却の選択肢 - 一般の不動産市場で売却：状態が良好であれば通常の売却が可能 - 専門の買取業者に相談：老朽化が進んでいても買い取ってくれる業者がある - 隣地所有者との交渉：隣接地の所有者が土地を欲しがっているケースもある

活用の選択肢 - 賃貸物件として貸し出す：リフォームして賃貸経営を行う - リノベーションして自己利用：将来的な居住や事業用として活用する - 駐車場やトランクルーム：建物を解体して更地にし、別の用途で活用する

売却が難しいと感じても、専門家に相談することで思わぬ解決策が見つかることもある。まずは複数の選択肢を検討してみることが大切だ。

✓ 売却や活用は、空き家を手放すか新たな価値を生み出すかという根本的な解決につながり、管理の負担や将来的なリスクから解放される可能性がある。

対策④：解体（更地化）

老朽化が激しく修繕費用が高額になる場合や、活用の見込みがない場合は、建物を解体して更地にする選択肢もある。

更地にすることで、管理の手間は大幅に軽減される。また、更地は建物付きの土地よりも売却しやすいケースも多い。ただし、建物を解体すると住宅用地特例が適用されなくなるため、固定資産税が上がる点には注意が必要だ。

名古屋市では、老朽危険空家等除却費補助金が用意されている。これは市が「特定空家等」と判断した家屋が対象となり、評価75点以上で補助対象経費の1/3（上限40万円）、125点以上で2/3（上限80万円）の補助が受けられる制度だ（年度予算・要件有）。解体を検討する際は、こうした補助金制度の活用も検討したい。

✓ 解体は管理負担からの解放と売却可能性の向上というメリットがある一方、税負担増や解体費用といったコストも発生するため、総合的な判断が必要となる。

4. 名古屋市の空き家対策・相談窓口と支援制度

名古屋市では、空き家所有者を支援するための様々な窓口や制度が用意されている。一人で悩まず、積極的に活用していきたい。

空き家に関する相談窓口

名古屋市の相談体制 - 区役所の地域力推進課：各区役所で空き家に関する相談を受け付けている - 空き家総合相談窓口：より専門的な相談に対応 - 公益社団法人による空き家相談窓口：不動産の専門家による相談が可能

各区役所地域力推進課の連絡先一覧や空き家総合相談窓口の電話番号は、名古屋市の公式ウェブサイト「空家等対策の推進」ページにまとまっている。

相談内容は、空き家の管理方法、活用方法、売却、解体、補助金の利用など多岐にわたる。まずは気軽に相談してみることで、自分では気づかなかった解決策が見つかることもある。

補助金制度の活用

老朽危険空家等除却費補助金 名古屋市では、老朽化して危険な空き家の解体費用を補助する制度がある。これは市が「特定空家等」と判断した家屋が対象だ。

·       評価75点以上：補助対象経費の1/3（上限40万円）

·       評価125点以上：補助対象経費の2/3（上限80万円）

·       年度ごとに予算枠があり、要件を満たす必要がある

補助金の要件や申請方法については、区役所の地域力推進課や名古屋市の公式ウェブサイトで確認できる。解体を検討している場合は、早めに相談することをおすすめする。

✓ 公的な相談窓口や補助金制度は、所有者の負担を軽減し、問題解決への道筋を示してくれる貴重な資源であり、積極的な活用が推奨される。

5. まとめ｜名古屋市で空き家を守るために今できること

特定空き家として勧告を受けると、税負担の大幅な増加、行政代執行による強制解体とその費用請求、さらには損害賠償責任といった深刻なリスクに直面する。一度勧告を受けてしまうと、解除は容易ではない。

しかし、2023年12月13日に施行された改正空き家特措法で新設された「管理不全空き家」という区分は、特定空き家に至る前の早期対応を可能にするものだ。つまり、問題が深刻化する前に手を打てるチャンスが増えたということになる。ただし、管理不全空き家でも「勧告」を受けると住宅用地特例が解除されるため、指導段階での改善が肝要だ。

対策の選択肢は多様だ。定期的な自主管理、専門業者への委託、売却、積極的な活用、そして解体。自分の状況や物件の状態、将来のライフプランを考慮して、最適な方法を選択することが重要となる。

名古屋市で不動産売却や相続のサポートを手がけるユーテラスでは、空き家の管理や活用、売却に関する相談を承っている。また、名古屋市の空き家総合相談窓口や各区役所の地域力推進課、公益社団法人による相談窓口など、公的な支援も充実している。老朽危険空家等除却費補助金などの制度活用も含め、幅広い選択肢から最適な解決策を見つけることができる。

大切なのは、問題を先送りにせず、今できることから始めることだ。空き家は放置すればするほど状態が悪化し、選択肢が狭まっていく。まずは現状を正確に把握し、専門家に相談することから第一歩を踏み出してみてはどうだろうか。

参考出典

土地の保有に係る税制｜国土交通省

空家法改正（令和5年法第50号）関連情報｜国土交通省

管理不全空家等の創設と勧告等｜越谷市

地方税法 第349条の3の2｜総務省（税務経理協会）

「特定空家等」または「管理不全空家等」に該当すると土地に係る住宅用地特例が適用されません｜東京都主税局

空き家の管理のやり方｜国土交通省 特設サイト

空き家を放置するリスク｜国土交通省 空き家対策特設サイト

「空家法」に基づく行政代執行の実施｜名古屋市

空き家所有者の皆様へ｜名古屋市

老朽危険空家等除却費補助金｜名古屋市

空家等対策の推進（相談窓口・各課連絡先）｜名古屋市

名古屋市内に空き家を所有しているものの、「遠方に住んでいて定期的な管理ができない」「高齢で現地まで足を運ぶのが難しい」といった理由で、つい管理を後回しにしていないだろうか。しかし、空き家の放置は単なる手間の問題では済まない。建物の劣化による資産価値の低下、近隣トラブルの発生、さらには2023年の法改正による行政指導と税負担増など、所有者にとって深刻なリスクを招く可能性がある。

特に近年、空き家問題への社会的関心が高まり、法的な規制も厳しくなっている。適切な管理を怠った場合、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用除外となると、課税標準が元に戻るため固定資産税は概ね最大約6倍、都市計画税は約3倍に増える可能性がある。一方で、専門業者に管理を委託することで、こうしたリスクを回避しながら資産価値を維持できる選択肢もある。

この記事では、愛知県名古屋市を中心に不動産売却や相続サポートを手がけるユーテラスの視点から、空き家を放置するリスクを具体的に解説するとともに、専門業者への委託のメリット・デメリット、そして信頼できる業者の選び方まで詳しくご紹介する。大切な資産を守るために、今できる対策を一緒に考えていきたい。

1. 空き家を放置する4つの大きなリスク

空き家を放置すると、所有者が想像する以上に多くの問題が発生する。ここでは、特に重大な4つのリスクについて具体的に見ていこう。

リスク1：資産価値の低下と売却・活用の困難化

人が住まない建物は、予想以上のスピードで劣化が進んでいく。定期的な換気や通水がないと、湿気がこもり、カビやシロアリの被害が拡大していくからだ。

具体的には、以下のような劣化が進行する。

·       雨漏りによる天井や壁の腐食

·       シロアリ被害による柱や土台の損傷

·       カビの繁殖による内装の汚損

·       水道管の劣化や給湯器などの設備不良

こうした劣化が進むと、いざ売却や賃貸に出そうとしても、物件の評価が大幅に下がってしまう。さらに、修繕費用が高額になり、活用のハードルがどんどん上がっていく。結果として、売却益の減少や売却そのものが困難になるという事態を招くのだ。

✓ 建物は人が住まなくなると急速に劣化するため、定期的な管理がないと資産としての価値を大きく損なうことになる。

リスク2：近隣トラブルの発生

空き家の管理不足は、周辺住民にも直接的な影響を及ぼす。庭の雑草が生い茂り、害虫の発生源となったり、建物の老朽化による倒壊や部材の落下で、近隣住民や通行人に危険が及ぶ可能性もある。

さらに深刻なのは、防犯面でのリスクだ。人の気配がない空き家は、不審者の侵入や不法投棄の温床となりやすい。実際に、空き家が犯罪の拠点として利用されたケースも報告されている。

こうしたトラブルは、近隣との関係悪化につながるだけでなく、所有者自身の社会的信用にも影響を与えかねない。

✓ 近隣トラブルは金銭的な損害だけでなく、地域社会での信頼関係を損なう重大な問題につながる。なお、倒壊・外壁落下・害虫・不法侵入等の具体的なリスクについては、国土交通省の空き家対策特設サイトでも整理されている。

リスク3：法的なリスクと行政指導

2023年の改正空き家特措法（2023年12月13日施行）により、空き家への対策が大幅に強化された。特に注目すべきは、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられた点だ。

従来の「特定空き家」は、すでに倒壊の危険性が高い状態を指していたが、管理不全空き家は放置すれば将来的に特定空き家になる恐れがある状態を対象としている。つまり、より早い段階で行政指導の対象になるようになったのだ。

特に深刻なのが、固定資産税・都市計画税の負担増だ。行政から勧告を受けると、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用除外となり、課税標準（固定資産税は小規模住宅用地で1/6、一般住宅用地で1/3）が本来の評価額に戻るため、固定資産税は概ね最大約6倍、都市計画税は約3倍に増える可能性がある。年間数万円だった税金が、突然数十万円になるケースもあるのだ。

さらに、建物の不備で第三者に損害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性もある。例えば、強風で外壁材が落下し、通行人がケガをした場合、治療費や慰謝料を支払わなければならない。

✓ 法改正により、空き家の管理責任が明確化され、放置することのリスクが格段に高まっている。

リスク4：経済的負担の増大

空き家の管理を怠ると、短期的には手間や費用を省けるように感じるかもしれない。しかし、長期的に見ると、より大きな経済的負担を招くことになる。

劣化が進んだ建物の修繕には、想像以上の費用がかかる。さらに解体が必要になった場合、費用は構造・規模・立地・廃棄物処理費用によって大きく変動するため、現地での見積もりが必須となる。なお、名古屋市では老朽危険空家等除却費補助金（評価75点以上で上限40万円、125点以上で上限80万円、年度・予算枠・要件有）が用意されているため、該当する場合は活用を検討したい。

さらに、特定空き家に指定されれば前述の通り税負担が激増し、売却も困難になる。こうして、本来得られたはずの売却益を失い、逆に支出だけが膨らむという悪循環に陥ってしまうのだ。

✓ 目先の管理費用を惜しむことで、将来的にはるかに大きな経済的損失を被るリスクがある。

2. 空き家管理を専門業者に委託する4つのメリット

空き家の放置リスクを理解したところで、次は専門業者に管理を委託するメリットについて見ていこう。

メリット1：手間と負担の大幅な軽減

空き家管理の最大のメリットは、所有者の物理的・精神的な負担を軽減できる点だ。

遠方に住んでいる場合、名古屋市内の空き家まで定期的に通うのは、時間的にも金銭的にも大きな負担となる。交通費や宿泊費を考えると、年間数万円から十数万円のコストがかかることも珍しくない。また、高齢や体調不良で現地まで足を運べない所有者も多い。

専門業者に委託すれば、こうした負担から解放される。事業者ごとに設定された頻度（月1〜2回など）で定期巡回が行われ、換気、通水、郵便物の整理、庭の簡易清掃などを代行してもらえる。契約前には、巡回頻度・報告書の形式（写真の有無・点検項目）・緊急駆け付け体制を必ず確認しておきたい。これにより、遠方に住んでいても、高齢であっても、安心して物件を維持できる。

✓ 所有者の生活環境や健康状態に関わらず、適切な管理を継続できる体制を構築できる。

メリット2：確実なリスク回避

専門業者による管理の最大の価値は、プロの目による定期的なチェックが入ることだ。

素人では見逃しがちな建物の異常も、経験豊富な専門家なら早期に発見できる。例えば、雨漏りの初期サインや、シロアリ被害の痕跡、給湯器の異常音などだ。こうした問題の早期発見により、小さな修繕で済むうちに対処でき、結果的に大規模な修繕費用を回避できる。

また、定期的な巡回により、不審者の侵入や不法投棄を抑止する効果もある。人の出入りがあることが外部から分かれば、犯罪の標的になりにくくなるのだ。

✓ 専門家の定期点検により、小さな問題を大きなトラブルに発展させないための予防的な管理が実現できる。

メリット3：法改正への適切な対応

2023年の法改正を踏まえると、専門業者による管理は行政指導のリスク低減という点でも重要な意味を持つ。

管理業者は、行政が問題視するポイントを熟知している。そのため、専門業者による定期点検・外観維持・庭木管理等により勧告を受けにくい状態を保ち、結果として住宅用地特例の適用除外を回避しやすくなる。具体的には、建物の外観を良好に保つ、庭木の剪定や雑草の除去を行う、建物の安全性を定期的にチェックするといった対応だ。

こうした適切な管理により勧告を受けにくい状態を保つことで、結果として固定資産税・都市計画税の住宅用地特例の適用除外を回避しやすくなる。これは長期的に見れば、大きな経済的メリットとなる。

✓ 法令を熟知した専門家による管理は、行政リスクの低減に有効な対策となる。

メリット4：資産価値の維持と将来の選択肢拡大

適切な管理により建物の状態を良好に保つことは、将来の選択肢を広げることにつながる。

売却を考える際、管理が行き届いた物件とそうでない物件では、査定額に大きな差が出る。場合によっては、数百万円単位で評価が変わることもある。また、賃貸に出す場合も、状態の良い物件なら早期に借り手が見つかり、高い賃料設定も可能になる。

さらに、将来的に自分や家族が住む可能性がある場合も、適切に管理された物件なら最小限のリフォームで居住可能な状態を維持できる。

✓ 今の管理が将来の資産価値を左右し、売却・賃貸・居住といった様々な選択肢の実現可能性を高める。

3. 空き家管理を専門業者に委託するデメリットと注意点

メリットが多い専門業者への委託だが、当然ながらデメリットや注意すべき点もある。委託を検討する際には、これらの点も十分に理解しておく必要がある。

デメリット1：継続的なコストの発生

最も明確なデメリットは、月々の管理費用が発生する点だ。

料金はサービス範囲・連絡体制・頻度によって大きく異なる。写真付き報告の有無、巡回時間、換気・通水・清掃の範囲、緊急駆け付け対応、保険加入の有無など、仕様を揃えた相見積もりで比較することが重要だ。

ただし、この費用を「負担」と捉えるか「投資」と捉えるかは、視点次第だ。前述の通り、管理を怠って建物が劣化すれば、将来的に高額な修繕費や解体費が必要になる可能性がある。また、固定資産税・都市計画税の優遇が解除されれば、年間数十万円の負担増だ。

✓ 月々の管理費用は、将来の大きな支出を防ぐための予防的投資と考えることができる。

デメリット2：業者選定に必要な時間と労力

信頼できる業者を見つけるまでには、一定の時間と労力がかかることも事実だ。

名古屋市内だけでも、空き家管理サービスを提供する業者は多数存在する。それぞれのサービス内容、料金体系、対応エリア、実績などを比較検討する必要がある。複数社から見積もりを取り、実際に担当者と面談し、信頼できるかを見極めるプロセスは、決して楽な作業ではない。

しかし、この初期の手間を惜しむと、後々トラブルに発展する可能性もある。例えば、報告が不十分で物件の状況が把握できなかったり、緊急時の対応が遅れたりといった問題だ。

✓ 業者選定の手間は初期投資として必要なプロセスであり、長期的な安心のために避けて通れない。

デメリット3：情報共有の重要性

委託後も注意が必要なのが、業者とのコミュニケーション不足による問題だ。

管理を任せたからといって、完全に放置していいわけではない。定期的な報告を確認し、必要に応じて質問や要望を伝える必要がある。業者とのコミュニケーションが不足すると、物件の状況が十分に把握できず、重要な問題を見逃してしまう可能性がある。

特に、写真付きの報告書が定期的に届くか、緊急時の連絡体制は整っているか、といった点は契約前に必ず確認しておきたい。

✓ 委託後も所有者としての意識を持ち、業者との適切な情報共有を継続することが重要だ。

4. 名古屋市で信頼できる空き家管理業者の選び方

では、実際に名古屋市で空き家管理業者を選ぶ際、どのような点に注意すれば良いのだろうか。4つのポイントを押さえておきたい。

選び方1：サービス内容と料金体系の明確性

まず確認すべきは、月額料金に何が含まれているかだ。

基本サービスとして一般的なのは、巡回点検、換気、通水、郵便物の整理、簡易清掃などだ。しかし、業者によって基本サービスの範囲は異なる。例えば、「換気は含まれるが通水はオプション」といったケースもある。

また、定期報告書の有無や頻度も重要なポイントだ。写真付きの詳細な報告書を毎回提供してくれる業者もあれば、問題があった時のみ連絡という業者もある。

オプションサービスについても確認しておきたい。庭木の剪定、草刈り、雪かき、緊急時の駆けつけなど、必要に応じて追加できるサービスがあるかどうかだ。

✓ 料金だけでなく、具体的なサービス内容と報告体制を比較し、自分のニーズに合った業者を選ぶことが大切だ。

選び方2：地域での実績と信頼性

名古屋市や周辺エリアでの実績は、業者選びの重要な判断材料となる。

地域に根ざした業者は、名古屋市の気候や建物の特性、地域特有の問題(例えば、特定エリアでの害虫発生など)に精通している。また、名古屋市の行政窓口との連携がスムーズで、必要に応じて適切なアドバイスを受けられる可能性も高い。

実績の確認方法としては、以下のような点をチェックしたい。

·       管理実績件数と具体的な事例

·       顧客の口コミや評判

·       会社の設立年数や業界での評価

·       不動産関連の有資格者の在籍状況

✓ 地域での実績が豊富な業者は、名古屋市特有の問題にも適切に対応できる可能性が高い。

選び方3：担当者とのコミュニケーション

サービスの質を左右するのは、最終的には担当者の人柄と対応力だ。

初回の相談時に、以下のような点をチェックしてみたい。

·       質問に対して丁寧かつ明確に答えてくれるか

·       専門用語を分かりやすく説明してくれるか

·       こちらの事情や要望を真摯に聞いてくれるか

·       契約を急がせず、十分な検討時間を与えてくれるか

長期的な付き合いになる可能性が高いため、信頼関係を築けそうかという直感も大切にしたい。違和感を覚えたら、別の業者も検討する勇気を持つことだ。

✓ 料金やサービス内容だけでなく、担当者との相性も重要な選定基準となる。

選び方4：緊急時の対応体制と保険

最後に確認しておきたいのが、万が一の際の対応体制だ。

台風や地震などの災害時、水漏れや侵入者発見などの緊急事態が発生した際、すぐに駆けつけて対応してくれるか。24時間365日の連絡体制が整っているか。こうした点は、契約前に必ず確認しておきたい。

また、賠償責任保険への加入状況も重要だ。管理業務中に何らかの事故や損害が発生した場合、適切な保険に加入していれば補償を受けられる。業者が保険に加入していない場合、所有者が全責任を負うリスクもある。

✓ 緊急時の対応体制と保険の有無は、長期的な安心感を大きく左右する要素だ。

5. まとめ｜名古屋市の空き家管理は専門家への相談から

空き家を放置することは、資産価値の低下、近隣トラブル、行政指導による税負担増、そして将来的な高額な修繕費用といった、多岐にわたるリスクを招く。特に2023年の法改正以降、管理責任は一層重くなり、放置することのデメリットは年々拡大している。

一方、専門業者に空き家管理を委託すれば、手間を大幅に軽減しながら、こうしたリスクを確実に回避できる。定期的な点検による早期発見、法令に基づいた適切な管理、そして資産価値の維持といったメリットは、月々の管理費用を上回る価値があると言えるだろう。

もちろん、管理費用の発生や業者選定の手間といったデメリットもある。しかし、複数社を比較検討し、サービス内容・実績・担当者との相性・緊急時の対応体制などを総合的に判断すれば、信頼できるパートナーを見つけられるはずだ。

名古屋市で不動産売却や相続のサポートを手がけるユーテラスでは、空き家管理に関する相談も承っている。放置された空き家の活用方法や、管理業者の選定、さらには売却を含めた今後の方針について、専門家の視点からアドバイスを提供できる。

なお、名古屋市では空き家総合相談窓口や、各公益社団法人による空き家相談窓口も設けられている。老朽危険空家等除却費補助金などの制度活用を含め、幅広い相談が可能だ。

大切な資産を守るために、まずは現状を正確に把握し、適切な対策を講じることから始めてみてはどうだろうか。

参考出典

土地の保有に係る税制｜国土交通省

空家法改正（令和5年法第50号）関連情報｜国土交通省

空き家の管理のやり方｜国土交通省 特設サイト

空き家を放置するリスク｜国土交通省 空き家対策特設サイト

空き家所有者の皆様へ｜名古屋市

老朽危険空家等除却費補助金｜名古屋市

名古屋市内に相続したものの再建築ができず活用方法が見出せない土地、立地が悪く買い手がつかない土地など、「活用できない土地」を所有していないでしょうか。こうした土地は毎年かかる固定資産税などの負担があるだけでなく、放置することで近隣トラブルに発展するリスクも抱えています。

一見価値がないように思える土地でも、適切な売却方法を選べば買い手を見つけることは可能です。この記事では、名古屋市で活用できない土地を抱える所有者向けに、再建築不可物件の売却方法を中心に、売れない土地を手放すための具体的な手段を解説します。ユーテラスでは、愛知県名古屋市を中心に、不動産売却や不動産相続のサポートを手がけており、こうした難しい物件の取り扱い経験も豊富に持っています。土地の状態に合わせた最適な売却方法を見つけるために、ぜひ参考にしてください。

1. 「活用できない土地」とは？売却が難しい理由

活用できない土地とは、法的制約や物理的条件により、通常の不動産取引が困難な土地を指します。これらの土地は一般市場では敬遠されがちですが、その理由を正しく理解することで、適切な売却戦略を立てることができます。

再建築不可物件

原則として敷地は建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。この要件を満たさない土地は再建築不可物件となります。

ただし、建築基準法43条2項の「接道許可」や「接道認定」により、名古屋市の基準を満たす場合は例外的に建築が可能となるケースがあります。計画前に名古屋市の最新基準で可否を確認することが重要です。

主な特徴：
- 小規模な修繕等は可能な場合が多い
- 建て替えや新築ができない（例外的に43条許可・認定で可能な場合あり）
- 増改築・大規模の修繕・用途変更は建築確認の対象となる可能性がある
- 一般的な住宅用地としての価値が大きく下がる

小規模な修繕等は可能な場合が多い一方、増改築・大規模の修繕・用途変更は建築確認の対象になり得ます。接道要件を満たさない場合は43条許可・認定の要否を含め、事前に所管への相談が必要です。こうした制約があるため、通常の不動産市場では買い手を見つけるのが困難になります。

参考：建築基準法第43条の接道許可（名古屋市の案内）｜名古屋市公式ウェブサイト

狭小地・不整形地

間口が狭い土地や三角形などの不整形地は、建物の設計に制約が生じるため活用が難しくなります。

よくある課題：
- 駐車場の設置が困難
- 建物の配置に制限がある
- 日当たりや通風の確保が難しい
- 建築コストが割高になる

こうした利用価値の限定により、一般市場での需要が低くなる傾向があります。

立地が悪い土地

交通の便が悪い、日当たりが悪い、災害リスクが高いエリアに位置する土地は、買い手が見つかりにくい傾向にあります。

立地上の問題例：
- 最寄り駅やバス停から遠い
- 幹線道路へのアクセスが悪い
- 周辺に商業施設や公共施設が少ない
- 土砂災害警戒区域や浸水想定区域に指定されている

特に名古屋市内でも郊外エリアや交通アクセスが限られた地域では、需要が低くなりがちです。

農地

農地法により、売却や転用が制限される農地は、一般の不動産取引とは異なる手続きが必要となります。

農地売却の制約：
- 農地を宅地に転用するには農業委員会の許可が必要
- 買い手が農業従事者に限定されるケースがある
- 市街化調整区域では開発・転用が原則抑制される
- 都市計画法34条等の厳格な許可類型に該当しない限り困難
- 手続きに時間がかかる（数か月程度）

市街化調整区域では開発・転用が原則抑制され、都市計画法34条等の厳格な許可類型に該当しない限り困難です。転用自体は農地法の許可制度で、用途や立地により可否・手続が異なります。早期に農業委員会・都市計画部局へ相談することをおすすめします。

参考：農地転用許可制度について｜農林水産省

その他の法的問題を抱える土地

境界が不明確な土地、共有者が複数いる土地、担保が設定されている土地など、法的に整備されていない土地も売却が困難になります。

よくある法的問題：
- 境界が未確定で測量図がない
- 相続により共有名義になっている
- 抵当権や根抵当権が設定されている
- 私道の持分や通行権が不明確
- 所有者が行方不明

共有不動産の売却は共有者全員の同意が原則となります。また、私道の権利関係が不明確だと建築・再建築・通行同意などで支障が出るため、早期に整理が必要です。これらの問題は売却前に解決する必要があり、時間とコストがかかることから、所有者が売却をためらう要因となっています。

参考：共有制度の見直し（共有物の処分・変更の基本）｜法務省

ポイント：活用できない土地の多くは、法的制約や物理的条件が原因で一般市場では価値が低く見積もられますが、それぞれの土地の特性に応じた売却方法を選ぶことで、適切な買い手を見つけることが可能です。

2. 【再建築不可】名古屋市で売却する方法

再建築不可物件であっても、適切なアプローチを取れば売却は十分に可能です。実は、再建築不可物件には独自の需要があり、リフォームを前提とした投資家や、隣地所有者など、特定の買い手が存在しています。

再建築不可物件でも売却できる理由

再建築不可物件には、建て替えができないというデメリットがある一方で、価格が相場より安く購入できるメリットがあります。

主な買い手：
- リフォームして住みたい個人
- 収益物件として投資したい投資家
- 隣地を所有し、土地を広げたい所有者
- 古民家や歴史的建物として価値を見出す人

隣地所有者にとっては、自身の土地を広げることで活用の幅が広がるため、購入を検討する可能性が高いのです。また、価格が安いことから、リフォームやリノベーションを前提とした買い手からの需要も一定程度存在しています。

売却方法①：専門の買取業者に依頼する

専門の買取業者に依頼する最大のメリットは、スピーディーな現金化が可能な点です。再建築不可物件の取り扱いに慣れた業者であれば、一般市場では売却が難しい物件でも、現状のまま買い取ってもらえます。

買取業者を選ぶポイント：
- 再建築不可物件の買取実績が豊富
- 査定価格の根拠を明確に説明してくれる
- 契約条件が明確で安心できる

仲介手数料も発生しないため、費用負担を抑えられるのも魅力です。ただし、買取業者は転売や賃貸運用を前提に買い取るため、売却価格は一般市場よりも低くなる傾向があります。複数の業者から見積もりを取り、条件を比較検討することが重要です。

売却方法②：隣地所有者に交渉する

隣地所有者にとって、隣接する土地を取得することは、自身の土地を広げて活用の幅を広げるという大きなメリットがあります。

隣地所有者にとってのメリット：
-土地が広くなり、建築の自由度が上がる
- 再建築不可が解消される可能性がある
- 駐車場や庭のスペースを確保できる
- 将来的な資産価値の向上が期待できる

特に再建築不可物件の場合、隣地と一体化することで接道義務を満たし、再建築が可能になるケースもあるため、隣地所有者への交渉は有効な選択肢となります。

ただし、個人間での交渉は難航することも多いため、専門の不動産会社に仲介を依頼する方が交渉がスムーズに進む場合があります。不動産会社は適正価格の提示や契約手続きのサポートを行ってくれるため、安心して取引を進められます。

売却方法③：一般市場で売却する(仲介)

一般市場での売却も選択肢の一つですが、再建築不可物件の場合、買い手が見つかりにくく、売却価格が大幅に下がる可能性があります。

一般市場での売却の課題：
- 建物の担保価値が低く、住宅ローンが利用しにくい
- 現金購入できる買い手に限定される
- 売却までに時間がかかる傾向がある
- 大幅な値下げが必要になるケースが多い

【フラット35】等の公的ローンは敷地が原則2m以上の道に接することを求めており、再建築不可物件は融資困難になりやすい傾向があります。民間金融機関でも担保評価上、融資不可または条件が厳格になることが一般的です。そのため、現金購入できる人に限定されてしまうのが実情です。

それでも、物件の魅力を最大限にアピールし、適正価格で市場に出すことで、リフォームを前提とした買い手が現れる可能性はあります。時間に余裕がある場合は、一般市場での売却を試みるのも一つの方法でしょう。

参考：中古住宅の技術基準（接道要件）｜住宅金融支援機構【フラット35】

ポイント：再建築不可物件の売却では、スピードを重視するなら買取業者、価格を重視するなら隣地所有者への交渉や一般市場での売却を検討するなど、優先順位に応じて方法を選択することが大切です。

3. その他の「活用できない土地」の売却・手放し方

再建築不可物件以外の活用できない土地についても、複数の選択肢があります。狭小地や立地が悪い土地、法的問題を抱える土地など、それぞれの状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。

買取業者に依頼する

再建築不可物件だけでなく、狭小地や立地が悪い土地でも買取実績のある業者が存在します。こうした専門業者は、一般市場では価値が低いとされる土地でも、独自のネットワークや活用ノウハウを持っているため、買取が可能なケースが多いのです。

買取業者が対応できる土地：
- 狭小地や不整形地
- 立地が悪い土地
- 境界未確定の土地
- 共有名義の土地（共有者全員の同意が必要）

買取業者を選ぶ際は、類似物件の買取実績や、査定価格の根拠をしっかり確認することが大切です。業者によって得意分野が異なるため、自分の土地に適した業者を見つけることが成功のカギとなります。

不動産仲介会社を選び直す

現在の不動産会社では売却が進まない場合、別の会社に依頼し、販売戦略を見直すことも有効な方法です。

会社を変える理由：
- 会社によって得意なエリアや物件タイプが異なる
- 顧客ネットワークや販売手法に差がある
- 担当者の経験値やノウハウに違いがある - 広告戦略や価格設定の考え方が異なる

不動産会社によって得意なエリアや物件タイプが異なるため、活用できない土地の取り扱いに強い会社に切り替えることで、新たな買い手が見つかる可能性があります。特に名古屋市内で地域密着型の不動産会社は、地元の事情や顧客ネットワークに精通しているため、難しい物件でも売却できるケースが少なくありません。

相続土地国庫帰属制度を利用する

2023年に始まった相続土地国庫帰属制度は、一定の条件を満たせば、不要な土地を国に引き渡すことができる新しい選択肢です。

この制度の特徴：
- 相続した土地で管理が困難な場合に利用できる
- 売却の見込みが立たない土地の処分方法として有効
- 審査に合格する必要がある
- 負担金（標準的管理費の10年分相当額）が発生する

制度を利用できない土地（承認されない要件）：
- 建物が残る土地
- 担保権が設定されている土地
- 境界が明確でない土地
- 崖地など著しく管理が困難な土地
- 土壌汚染のある土地

建物が残る土地、境界不明確、担保権設定、著しい管理困難な土地は不承認となります。負担金は標準的管理費の10年分相当となるため、事前相談を行い、費用を確認しておくことが重要です。相続した土地で、管理が困難な場合や、売却の見込みが立たない場合に利用を検討できます。

参考：相続土地国庫帰属制度（制度概要・除外要件・負担金）｜法務省

寄付・無償譲渡

土地を自治体や個人に寄付する方法もあります。しかし、自治体は維持管理のコストや責任を懸念するため、審査のうえ不受理となる場合が多いのが実情です。

自治体への寄付の課題：
- 自治体に利用計画がない土地は受け入れられにくい
- 維持管理コストを自治体が負担したくない
- 寄付後の活用が難しい土地は断られる
- 審査があり、受け入れが保証されない

隣地所有者への無償譲渡の特徴：
- 比較的実現しやすい選択肢
- 隣地所有者にメリットがあれば受け取ってもらえる可能性が高い
- 受贈者に贈与税が発生する可能性がある
- 税理士などの専門家への相談が必要

隣地所有者への無償譲渡(贈与)は比較的実現しやすい選択肢です。隣地所有者にとってメリットがあれば、無償でも受け取ってもらえる可能性があります。ただし、受贈者に贈与税の可能性があるため、税理士へ要相談となります。税負担を考慮したうえで、譲渡を進めることが重要です。

参考：不動産の贈与と贈与税のあらまし｜国税庁

売れない理由を解消する

土地そのものに問題がある場合は、問題を解消してから売却することも検討すべきです。

解消できる問題と対策：
- 大きな土地 → 分筆して売却しやすい面積にする
- 境界不明確 → 測量を実施し、境界確定図を作成する
- 担保設定あり → 抵当権や根抵当権を抹消する
- 共有名義 → 共有者間で協議し、持分を整理する

例えば、大きな土地を分筆して売却しやすい面積にする、境界を明確にして測量図を作成する、担保を外すなどの対策を取ることで、買い手が見つかりやすくなります。

これらの対策には費用がかかりますが、売却価格の向上や売却期間の短縮につながるため、トータルで見ればプラスになるケースも多いのです。特に境界確定は買い手に安心感を与え、スムーズな取引につながる重要な要素となります。

ポイント：活用できない土地の売却方法は一つではなく、買取、仲介の見直し、国への帰属、寄付など、複数の選択肢があります。自分の状況や優先順位に合わせて、最適な方法を選ぶことが大切です。

4. 名古屋市で信頼できる不動産会社の選び方

活用できない土地の売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。通常の不動産取引とは異なり、特殊な知識やノウハウが求められるため、会社選びには慎重になる必要があります。

「活用できない土地」の取扱実績

再建築不可物件や狭小地、立地が悪い土地などの売却・買取実績を豊富に持つ会社を選ぶことが第一のポイントです。

確認すべき実績：
- 再建築不可物件の売却事例
- 狭小地や不整形地の取り扱い経験
- 同じエリアでの売却実績
- 類似条件の物件の成約事例

実績が豊富な会社は、類似物件の売却ノウハウや、買い手のネットワークを持っているため、スムーズな売却が期待できます。会社のホームページや問い合わせ時に、過去の取り扱い事例を確認し、自分の土地と似た物件の売却実績があるかチェックすることをおすすめします。

査定価格の根拠

査定価格を提示する際に、なぜその価格になるのか、納得のいく説明をしてくれるかどうかも重要な判断基準です。

良い不動産会社の特徴：
- 市場動向を踏まえた価格設定の根拠を説明できる
- 物件のメリットとデメリットを正直に伝える
- 類似物件の成約事例を示してくれる
- 売却方法の選択肢を複数提案してくれる

活用できない土地の場合、価格設定が難しいため、根拠が不明確なまま高額査定を出す会社には注意が必要です。市場動向や物件の特性、デメリットを含めて丁寧に説明してくれる会社は、信頼性が高いと言えます。また、メリットだけでなくデメリットも正直に伝えてくれる会社を選ぶことが、後々のトラブルを避けることにつながります。

複数の会社から見積もりをとる

複数の会社の査定額や提案内容を比較し、最適なパートナーを選ぶことが、売却成功のカギとなります。

比較すべきポイント：
- 査定額とその根拠
- 売却方法の提案内容
- 担当者の対応や知識レベル
- 会社の実績や信頼性
- 契約条件や手数料

1社だけでは判断が難しいため、最低でも3社程度から見積もりを取ることをおすすめします。査定額だけでなく、売却方法の提案内容、担当者の対応、会社の実績なども総合的に判断することが大切です。名古屋市内には地域密着型の不動産会社も多く、地元の事情に精通した会社を選ぶことで、より良い結果につながる可能性があります。

ポイント：信頼できる不動産会社を選ぶには、実績の確認、査定根拠の明確さ、複数社の比較という3つのステップを踏むことが重要です。時間をかけてでも、自分に合った会社を見つけることが成功への近道となります。

5. まとめ

名古屋市で活用できない土地や再建築不可物件を抱えている場合でも、売却は十分に可能です。一般市場での売却が難しい場合でも、専門の買取業者や隣地所有者への交渉、さらには2023年から始まった相続土地国庫帰属制度など、複数の選択肢があります。

重要なのは、土地の状態や自分の優先順位に合わせて、最適な売却方法を選ぶことです。スピードを重視するなら買取業者、価格を重視するなら隣地所有者への交渉や一般市場での売却、管理の負担から解放されたいなら国への帰属や寄付など、それぞれの方法にメリットとデメリットがあります。

ユーテラスでは、名古屋市を中心に、こうした難しい物件の売却や相続のサポートを手がけています。売却を検討する際は、専門の買取実績が豊富な業者や、複数の不動産会社を比較検討し、納得のいく形で土地を手放すことが大切です。活用できない土地でお困りの方は、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。

名古屋市内で相続や購入により旗竿地や不整形地を所有しているものの、「こんな土地は売れないのでは」と不安を抱えている方は少なくありません。確かに、旗竿地や不整形地は一般的な整形地と比べて売却が難しいとされています。しかし、適切な戦略と売却方法を選べば、予想以上の高値で売却できる可能性があることをご存じでしょうか。

重要なのは、土地の特性を正しく理解し、その土地を必要としている買い手に適切にアプローチすることです。この記事では、愛知県名古屋市を中心に不動産売却や不動産相続のサポートを手がけるユーテラスの視点から、旗竿地・不整形地を高値で売却するための具体的な戦略とステップを解説します。売却をあきらめる前に、まずは可能性を探ってみることが大切です。

1. 旗竿地・不整形地とは？売却が難しいと言われる理由

旗竿地や不整形地の売却を考える前に、まずはこれらの土地がどのような特徴を持ち、なぜ売却が難しいとされるのかを正確に理解することが重要です。課題を把握することで、適切な対策を講じることができます。

旗竿地（路地状敷地）の特徴と課題

旗竿地とは、道路に接している細い通路部分（竿）の先に、まとまった土地（旗）がある形状の土地を指します。上から見ると旗竿のような形をしているため、このように呼ばれています。名古屋市内でも、住宅密集地や区画整理前のエリアでよく見られる土地形状です。

旗竿地が抱える主な課題

·       再建築の制約：建築基準法では、建物を建てるには原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある（接道義務）。竿部分が2m未満の場合は再建築不可となるが、建築基準法43条2項の認定・許可等により例外が認められることがある。地域運用に差があるため、名古屋市の建築指導課や建築士への確認が必要

·       建築費用の増加：資材や重機の搬入が困難なため、通常よりも建築費用が高くなりがち

·       プライバシーへの配慮：隣地との距離が近く、窓の配置や外構の工夫が必要

·       通路部分の活用難：細長い通路部分は有効活用しにくく、デッドスペースになりやすい

旗竿地は、こうした制約から一般的な住宅用地としての需要が限定される傾向があります。しかし、プライバシーが高く静かな環境を好む買い手や、投資家にとっては魅力的な物件となるケースもあるのです。

不整形地の特徴と課題

不整形地とは、正方形や長方形ではない、いびつな形状の土地を指します。三角形、台形、L字型など、さまざまな形状が該当します。名古屋市内では、道路の形状や周辺環境の影響により、不整形地が生まれることがあります。

不整形地が抱える主な課題

·       建物配置の制約：土地の形状に合わせて建物を設計する必要があり、効率的な配置が難しい

·       デッドスペースの発生：土地の角や細い部分が活用しにくく、有効面積が減少する

·       融資の難しさ：融資の可否は不整形かどうかよりも、接道などの法適合や担保評価が主要因となる。フラット35でも「敷地は原則2m以上接道」と明記されている

·       評価額の低下：整形地と比較して、不動産鑑定評価が低くなる傾向がある

不整形地の売却が難しいとされる最大の理由は、多くの買い手が「使いにくそう」という先入観を持ってしまうことにあります。しかし、不整形地は税務評価において補正が入ることもあり、適正な評価を受けられる仕組みが整っています。また、建築士による創意工夫で魅力的な住宅を建てることも可能であり、価格面でのメリットを訴求できれば買い手は見つかります。査定時には補正と設計プランの両面から説明することが効果的です。

これらの土地は確かに売却のハードルが高いものの、適切な戦略を用いることで、満足のいく売却結果を得ることは十分に可能です。次の章では、具体的な売却戦略を詳しく解説していきます。

2. 旗竿地・不整形地を「高値」で売却する3つの戦略

旗竿地や不整形地の売却では、一般的な売却方法だけでなく、土地の特性を活かした戦略的なアプローチが重要になります。ここでは、高値売却を実現するための3つの効果的な戦略を紹介します。

戦略①：隣地所有者への売却を打診する

最も高値で売却できる可能性が高いのが、隣地所有者への直接交渉です。隣地所有者にとって、隣接する土地を取得できることは大きなメリットとなります。

隣地所有者にとってのメリット

·       自分の土地を広げることで、建て替え時の設計の自由度が増す

·       駐車スペースや庭を拡張できる

·       将来的な資産価値の向上が期待できる

·       隣人とのトラブルリスクを回避できる

隣地所有者への売却では、一般市場での売却価格よりも高値で取引できることが少なくありません。なぜなら、隣地所有者にとってその土地は「唯一無二の価値」を持つからです。

交渉を成功させるポイント

交渉を進める際は、相手に具体的なメリットを提示することが重要です。例えば、「この土地を購入することで、建て替え時に〇〇㎡の広い住宅が建てられます」といった、具体的な活用イメージを伝えることで、相手の購買意欲を高められます。

また、個人間での交渉は感情的になりやすく、適正価格の判断も難しいため、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。専門家が間に入ることで、客観的な価格設定と円滑な交渉が可能になります。

戦略②：専門の買取業者に売却する

旗竿地や不整形地の取り扱いに特化した専門の買取業者に売却する方法も有効です。これらの業者は、一般的には売りにくい土地でも、独自の販路やノウハウを持っているため、スムーズに現金化できます。

専門買取業者を利用するメリット

·       迅速な現金化：一般に短期間での現金化が期待できる（期間は案件・契約条件により変動）

·       手間が不要：現状のままで買い取ってもらえるため、リフォームや解体が不要

·       確実性が高い：買い手を探す必要がなく、契約不成立のリスクが低い

·       仲介手数料の対象外：直接買取の場合、媒介行為がないため上限規制の仲介手数料は発生しない（ただし別の名目費用の有無は個別契約で要確認）

ただし、買取業者は転売や再開発を前提としているため、一般に市場相場より低く提示される傾向があります（概ね7～9割と説明されることもありますが、公的な一律基準はありません）。それでも、すぐに現金化したい場合や、長期間売れ残るリスクを避けたい場合には有効な選択肢となります。複数社査定で条件比較が重要です。

名古屋市での業者選びのポイント

名古屋市内で専門買取業者を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。

·       旗竿地・不整形地の買取実績が豊富か

·       名古屋市内での取引経験が多いか

·       複数の業者に査定を依頼して、条件を比較する

複数社に査定を依頼することで、適正な買取価格を把握でき、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。

戦略③：土地の価値を最大化する

売却前に土地の価値を高める工夫をすることで、より高値での売却が期待できます。投資が必要な場合もありますが、費用対効果を考えれば有効な戦略です。

土地の有効活用を提案する

·       駐車場としての活用：旗竿地の通路部分を駐車スペースとして活用できることをアピール。ただし”竿”部分は進入路の機能を優先（有効幅員の確保）し、常時駐車で出入りを阻害しない計画が前提（詳細は個別確認）

·       プライバシー性の高さ：旗部分は道路から離れており、静かで落ち着いた住環境であることを強調

·       設計の工夫：建築士による設計プランを用意し、魅力的な住宅が建てられることを示す

土地の整備を行う

買い手の不安を解消し、取引をスムーズに進めるための整備も効果的です。

·       境界の確定：隣地との境界を測量し、境界標を設置する。境界が不明確だと買い手は不安を感じる。売却前の境界確定は筆界特定制度の活用により公的に位置を明らかにできる（必要に応じ測量費用あり）

·       測量図の作成：正確な測量図があることで、買い手は安心して購入できる

·       古家の解体：建物が老朽化している場合、更地にすることで買い手の選択肢が広がる

特に境界確定は重要です。境界トラブルは不動産取引において大きなリスクとなるため、事前に測量を行い、隣地所有者との合意を得ておくことで、スムーズな売却が可能になります。

ただし、再建築不可の土地の場合は、建物を解体すると新たに建物が建てられなくなるため、慎重な判断が必要です。専門家に相談した上で、最適な方法を選択することが重要です。

なお、名古屋市は路地状敷地の条件や2項道路の後退を解説したページを公開しているため、個別案件については名古屋市の基準を確認することをおすすめします。幅員4m未満の2項道路は、道路中心から2m後退（中心後退）、片側が河川・崖等なら一方後退で4m確保が原則です。

3. 売却を成功させるための具体的なステップ

旗竿地や不整形地の売却を成功させるためには、戦略だけでなく、実行する際の具体的なステップを理解しておく必要があります。ここでは、売却を進める際の4つのステップを詳しく解説します。

ステップ1：土地の正確な価値を把握する

売却を始める前に、まず自分の土地がどれくらいの価値を持っているのかを正確に把握することが重要です。思い込みで価格を設定してしまうと、売れ残りや安売りのリスクが高まります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握しましょう。査定価格にばらつきがある場合は、それぞれの根拠を確認することが大切です。

·       一般的な不動産会社：通常の仲介売却を前提とした査定価格

·       専門買取業者：買取を前提とした査定価格（仲介より低め）

·       地元密着型の会社：地域相場に精通した査定価格

査定価格の根拠を確認する

単に査定額を見るだけでなく、「なぜその価格になったのか」という根拠を必ず確認しましょう。以下のような要素が価格に影響します。

·       土地の形状・面積・接道状況

·       周辺の取引事例（類似物件の成約価格）

·       建築可能性（再建築の可否）

·       地域の需要と供給バランス

根拠が明確で納得できる説明をしてくれる不動産会社は、信頼できるパートナーとなる可能性が高いといえます。

ステップ2：最適な売却方法を選択する

査定結果や自分の売却希望条件を踏まえて、最適な売却方法を選択します。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、状況に応じて判断することが重要です。

自分の優先順位（価格重視か、スピード重視か）を明確にした上で、最適な方法を選びましょう。

ステップ3：信頼できる不動産会社を見つける

旗竿地や不整形地の売却では、専門性と提案力を持った不動産会社を選ぶことが成功の鍵となります。

確認すべきポイント

·       取扱実績：旗竿地や不整形地の売却経験が豊富か

·       地域知識：名古屋市内の不動産市場に精通しているか

·       提案力：土地の特性を理解した上で、具体的な売却戦略を提案してくれるか

·       対応の誠実さ：質問に丁寧に答え、メリット・デメリットを正直に説明してくれるか

特に重要なのは、土地の弱点を隠すのではなく、弱点を理解した上で、それをカバーする売却戦略を提案してくれる不動産会社です。デメリットを正直に伝えながら、それでも価値がある理由を説明できる会社は、買い手からの信頼も得られやすくなります。

ステップ4：販売活動・交渉を進める

実際の販売活動では、土地の魅力を最大限にアピールすることが重要です。弱点をカバーしながら、強みを前面に出す戦略が求められます。

アピールすべきポイント

旗竿地や不整形地ならではの魅力を明確に打ち出しましょう。

·       プライバシー性が高い：道路から離れており、静かで落ち着いた環境

·       価格がリーズナブル：整形地と比べて価格が安く、建築費込みでも予算内に収まる

·       立地の良さ：駅や商業施設へのアクセスが良好な場合は積極的にアピール

·       周辺環境：閑静な住宅街、学校や公園が近いなど

デメリットへの対応

デメリットを隠すのではなく、それをカバーできる解決策を提示することが重要です。

·       「日当たりが悪い」→「天窓やトップライトを設置することで、明るい室内空間を実現できます」

·       「建築費用が高い」→「その分、土地価格を抑えているため、総額では一般的な物件と同等です」

·       「形状が特殊」→「個性的な設計が可能で、他にはない唯一無二の住まいを建てられます」

こうした提案を通じて、買い手の不安を解消し、前向きな検討につなげることができます。

4. まとめ

名古屋市で旗竿地や不整形地を所有している場合、「売却は難しい」と思われがちですが、適切な戦略と方法を選べば、高値での売却は十分に可能です。重要なのは、土地の特性を正しく理解し、その土地を必要としている買い手に適切にアプローチすることです。

隣地所有者への交渉、専門の買取業者への売却、土地の価値を最大化する工夫など、複数の選択肢があります。売却を成功させるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、専門性と提案力のある信頼できるパートナーを見つけることが何より重要です。

愛知県名古屋市を中心に不動産売却や不動産相続のサポートを手がけるユーテラスでは、旗竿地や不整形地など、売却が難しいとされる物件の取り扱いにも豊富な経験があります。売却をあきらめる前に、まずは専門家に相談し、自分の土地に最適な売却方法を見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。

参考出典

接道・再建築の原則と例外 - 接道規制のあり方について（資料）｜国土交通省 住宅局 市街地建築課
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf

名古屋市のローカル運用（路地状敷地・2項道路等） - 敷地と道路との大切な関係｜名古屋市 住宅都市局建築指導部
https://www.city.nagoya.jp/jigyou/category/39-6-3-4-2-0-0-0-0-0.html

不整形地の評価 - 不整形地の評価｜国税庁
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/03.htm

価格把握（公的データ） - 不動産取引価格情報提供制度｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html

融資（接道基準） - 新築住宅の技術基準の概要（接道：原則2m）｜住宅金融支援機構（フラット35）
https://www.flat35.com/business/standard/new/index.html

仲介手数料制度 - 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示）｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html

境界確定 - 筆界特定制度｜法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html?vm=r

名古屋市内に空き家を所有している方で、「売却したいけれど何から手をつければいいかわからない」「再建築不可や築古の物件でも売れるのだろうか」といった悩みを抱えていませんか。空き家を放置すると、建物の劣化や近隣トラブルのリスクがあり、さらに空き家の状態が「特定空家等」や「管理不全空家等」に該当し、行政からの勧告等に対して必要な措置を講じない場合、住宅用地特例の適用除外となり、結果的に固定資産税・都市計画税の負担が増える可能性があります。

しかし、名古屋市内には様々な空き家需要があり、一見売却が難しいと思える物件でも、適切な方法で売り出せば買い手を見つけることは可能です。名古屋市で不動産売却や相続サポートを手がけるユーテラスでは、再建築不可物件や訳あり物件を含む多様な空き家売却の相談に対応しています。

この記事では、名古屋市で空き家を売却する際の基本的な流れから、再建築不可や訳あり物件の売却方法、専門業者選びのポイントまで、売主が知っておくべき情報を網羅的に解説します。所有している空き家をスムーズに売却するための参考にしてください。

空き家売却の基本：準備から引き渡しまでの流れ

空き家売却を成功させるには、段階的な準備と適切な手続きの理解が欠かせません。これは、事前準備を怠ると売却が長引いたり、思わぬトラブルに見舞われたりする可能性があるためです。

STEP1：売却の準備

売却をスムーズに進めるため、まず以下の点を確認します。

• 相続登記の確認：親名義のままになっていないか、登記簿謄本で所有者を確認
• 必要書類の準備：登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建築確認済証など
• 物件の状況整理：売却理由、アピールポイント、問題点（設備の不具合、境界未確定など）の洗い出し

特に相続した物件の場合、相続登記が完了していないと売却できません。令和6年4月から相続登記が義務化されたため、未登記の場合は早急に手続きが必要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼

複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却価格の相場を把握できます。査定時には、価格の根拠や売却戦略についても詳しく聞くことが重要です。1社だけでなく、最低でも3社程度から査定を取得することで、適正な価格帯が見えてきます。

STEP3：媒介契約の締結

不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

※報告義務の頻度は、宅地建物取引業法第34条の2第9項および標準媒介契約約款に基づき、専属専任媒介は1週間に1回以上、専任媒介は2週間に1回以上と定められています。

物件の状況や売却戦略に応じて、最適な契約形態を選択することが大切です。

STEP4：売却活動の開始

不動産会社が広告活動や内覧対応を行います。インターネット掲載、チラシ配布、購入希望者の内覧案内など、様々な方法で買主を探します。空き家の場合、内覧前に簡易清掃をしておくと、印象が大きく改善されます。

STEP5：売買契約と引き渡し

買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約時には手付金を受け取り、約1ヶ月後に残代金の決済と鍵の引き渡しを行うのが一般的です。引き渡しまでに、公共料金の精算や各種解約手続きを済ませておく必要があります。

STEP6：確定申告

売却益が出た場合は、翌年に確定申告を行います。申告期間は原則として2月16日から3月15日ですが、年度により前後する場合があるため、最新の情報は国税庁の案内を確認してください。売却損が出た場合でも、損益通算や繰越控除を受けられるケースがあるため、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

✓ポイント
空き家売却は準備段階で必要書類を揃え、複数社から査定を取ることで、スムーズかつ適正な価格での売却が実現できます。

【再建築不可】名古屋市で売却する方法

再建築不可物件は一般的に売却が難しいとされていますが、適切な売却方法を選択すれば、十分に買い手を見つけることが可能です。これは、リフォーム需要や特定の投資家層からの需要が存在するためです。

「再建築不可」とは？

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていない物件を指します。建築基準法第43条では、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。この条件を満たしていない場合、建物を解体すると新しい建物を建てられません。

名古屋市内でも、古くからの住宅地や路地奥の物件では、接道義務を満たしていないケースが見られます。

なお、接道要件を満たさない敷地でも、建築基準法第43条第2項の許可（接道許可）や、2項道路のセットバックなどにより建築が可能となる場合があります。これらは自治体による審査が必要となるため、詳細は名古屋市の建築指導部門に相談することをおすすめします。

再建築不可物件でも売却できる理由

再建築不可物件にも以下のような需要があります。

• リフォームして住みたい層：建物をそのまま活用できるため、リフォームして居住する買主がいる
• 投資目的の買主：賃貸物件として運用したい投資家（建物を解体しない前提）
• 隣地所有者：自己の土地と一体利用したい隣地の所有者
• 買取専門業者：再建築不可物件を専門に扱う業者が転売目的で購入

これらの需要層に向けて適切にアプローチすることで、売却の可能性が高まります。

売却方法と価値を高めるポイント

売却方法①：専門の買取業者に依頼する

再建築不可物件に特化した買取業者なら、以下のメリットがあります。

• スムーズに現金化できる
• 売主は物件の修繕や広告活動の手間が不要
• 仲介手数料がかからない
• 瑕疵担保責任を免責できるケースが多い

ただし、買取価格は仲介による一般市場での売却より低くなることが多い傾向があります。価格差は物件の特性、権利関係、地域相場、買取業者の資金繰りなどによって大きく変動するため、複数社から見積もりを取って比較検討することが重要です。

売却方法②：一般市場で売却する

時間をかけてでも高く売りたい場合は、一般市場での売却も選択肢となります。ただし、再建築不可物件は一般市場での売却が難しく、売却価格が相場より安くなる可能性があります。また、売却までの期間は物件の状況、価格設定、市場環境によって大きく変動するため、ケースバイケースの判断が必要です。

再建築不可物件の価値を高めるには

接道義務を満たすため、隣地を購入して敷地を拡張する方法があります。隣地所有者との交渉が必要となりますが、成功すれば再建築可能な土地となり、大幅な価値向上が期待できます。ただし、隣地所有者が売却に応じるとは限らないため、実現可能性は状況によります。

✓ポイント
再建築不可物件は、買取業者への売却が最も確実な方法となりますが、時間的余裕がある場合は一般市場での売却や隣地購入による価値向上も検討する価値があります。

【訳あり物件】名古屋市で売却する方法

訳あり物件であっても、正直に開示した上で適切な売却方法を選べば、買主を見つけることは十分に可能です。これは、訳あり物件を専門に扱う買取業者や、リフォーム・リノベーション前提で購入する層が存在するためです。

「訳あり物件」の定義

不動産業界では、以下のような瑕疵がある物件を「訳あり物件」と呼びます。

心理的瑕疵 - 過去に自殺、他殺、孤独死などの事件・事故があった物件 - 告知義務があり、売買契約時に買主に説明する必要がある - 国土交通省のガイドライン（2021年公表）に基づき、人の死に関する告知の考え方、範囲、期間の目安が整理されています。実務ではこのガイドラインに沿って判断が行われます

物理的瑕疵 - 雨漏り、シロアリ被害、基礎の沈下など構造的な問題 - 老朽化が激しく、大規模な修繕が必要な状態

環境的瑕疵 - 騒音、悪臭、日照阻害などの環境問題 - 墓地、火葬場、ごみ処理場などの嫌悪施設が近隣にある

これらの瑕疵は、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の対象となるため、売主は買主に対して適切に告知する義務があります。

売却方法の選択肢

売却方法①：専門の買取業者に依頼する

訳あり物件の取り扱いに慣れた買取業者なら、以下のメリットがあります。

• 心理的瑕疵などの告知義務について適切なアドバイスを受けられる
• 買主を探す手間がかからず、確実に現金化できる（現金買取は短期でまとまるケースがある一方、期間は審査・権利関係・測量や境界確定・金融機関手続きなどによって変動します）
• 契約不適合責任を免責できるケースが多い（ただし、民法第572条により、売主が知りながら告げなかった事実等については免責できません。免責合意は例外や宅地建物取引業法の制限に注意が必要です）
• 近隣に知られずに売却できる（広告を出さない）

特に心理的瑕疵がある物件では、告知のタイミングや方法について専門家のサポートが重要です。

売却方法②：リフォーム・解体して売却する

物理的瑕疵がある場合は、以下の対応が考えられます。

• リフォームして売却：雨漏りやシロアリ被害などを修繕してから売却すると、一般市場でも売却しやすくなる
• 解体して更地で売却：老朽化が激しい場合は、建物を解体して更地として売却する方法もある

ただし、リフォーム費用や解体費用を考慮しても売却益が残るかどうか、事前に試算することが重要です。解体費用は建物の構造、立地、搬入路の状況、廃材処理の方法、アスベストの有無などによって大きく変動します。相場は地域差も大きいため、複数社から見積もりを取って比較検討することをおすすめします。

✓ポイント
訳あり物件は告知義務を果たした上で、買取業者への売却を第一選択とし、物理的瑕疵については費用対効果を考慮してリフォームや解体を検討することが賢明です。

空き家売却時に使える税制上の特例

空き家売却では、適用できる税制上の特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。これは、特に相続した空き家に対して国が活用促進のための優遇措置を設けているためです。

空き家の譲渡所得3,000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。この特例は、空き家の増加抑制を目的として設けられました。

主な適用要件 - 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた家屋であること - 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること - 区分所有建物（マンション等）でないこと - 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること - 売却価格が1億円以下であること - 耐震リフォームを行うか、家屋を解体して更地で売却すること - 事業用、貸付用、居住用として利用していないこと

この特例により、相続した空き家の売却益が3,000万円以下（または2,000万円以下、後述）であれば、譲渡所得税が実質的にかからないことになります。

適用期間と控除額の上限

この特例は令和9年12月31日まで適用されます。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3名以上の場合は、控除額の上限が2,000万円となります。今後の税制改正により要件が変更される可能性もあるため、売却を検討している場合は早めの対応が推奨されます。

所有期間による税率の違い

不動産を売却した際の譲渡所得税率は、所有期間が5年を超えるか否かで大きく変わります。

※所得税には復興特別所得税（所得税額の2.1%）が別途加算されます。復興特別所得税は平成25年から令和19年まで上乗せされます。
※税率の根拠：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

所有期間は、取得日から売却した年の1月1日までの期間で計算します。相続した不動産の場合、被相続人が取得した時点からの所有期間を引き継ぐことができます。

売却のタイミングによって税負担が倍近く変わる可能性があるため、事前に所有期間を確認しておくことが重要です。

✓ポイント
空き家の譲渡所得3,000万円特別控除は適用要件が複雑なため、税理士や税務署に相談しながら、要件を満たすよう売却計画を立てることが税負担軽減の鍵となります。

名古屋市で信頼できる不動産会社の選び方

空き家売却を成功させるには、信頼できる不動産会社をパートナーとして選ぶことが最も重要です。これは、会社の専門性や対応力によって、売却期間や最終的な売却価格が大きく変わってくるためです。

確認すべき4つのポイント

1. 空き家・訳あり物件の取扱実績

空き家や訳あり物件の売却経験が豊富な会社を選びます。具体的には以下を確認します。

• 自社で買取を行っているか
• 再建築不可物件や心理的瑕疵がある物件の売却実績があるか
• 名古屋市内での取引実績が豊富か

実績が豊富な会社は、物件の特性に応じた適切な売却戦略を持っています。

2. 査定価格の根拠

査定価格について、以下の点を明確に説明できる会社を選びます。

• なぜその価格になるのか（近隣の取引事例、物件の状態などの根拠）
• 市場の動向をどう見ているか
• 売却までの期間の見込み

高い査定価格を提示する会社が必ずしも良いとは限りません。根拠が明確で納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

3. 売却戦略の提案

物件の特性を踏まえた具体的な戦略を提案してくれるかを確認します。

• どのような層にアピールするのか（リフォーム需要、投資家、隣地所有者など）
• どのような広告手法を使うのか
• 売却が長引いた場合の対応策はあるか

一般的な提案ではなく、その物件に合わせたオーダーメイドの戦略を持っている会社が理想的です。

4. 担当者との相性

売却活動は数ヶ月に及ぶことが多いため、担当者との相性も重要な要素となります。

• コミュニケーションが円滑にとれるか
• こちらの質問に誠実に答えてくれるか
• レスポンスが早いか
• 専門知識を持ちながら、わかりやすく説明してくれるか

複数の会社と面談し、信頼できる担当者がいる会社を選ぶことをおすすめします。

✓ポイント
不動産会社選びでは、実績と提案力を重視しつつ、担当者とのコミュニケーションが円滑に取れるかどうかも含めて総合的に判断することが、満足度の高い売却につながります。

名古屋市の空き家支援制度

名古屋市は、「第2期 名古屋市空家等対策計画（令和4年3月28日）」に基づき、空き家バンクの運営や除却・活用に関する補助制度、専門の相談窓口を提供しています。売却前の方針検討や、利活用の可能性を探る際に有用な情報が得られます。

総合的な空き家対策が推進されており、所有者向けの支援メニューも充実しています。売却以外の選択肢も含めて検討したい場合は、名古屋市の公式ウェブサイトで最新の情報を確認することをおすすめします。

まとめ

名古屋市の空き家は、再建築不可や訳あり物件であっても、適切な売却方法を選択することで買い手を見つけることが可能です。一般市場での売却が難しい場合は、専門の買取業者に相談することでスムーズな売却が実現できます。

売却前には、相続登記の確認や必要書類の準備、複数社からの査定取得など、しっかりとした準備が重要です。また、空き家の譲渡所得3,000万円特別控除などの税制上の特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

売却を成功させる鍵は、空き家や訳あり物件の取扱実績が豊富で、物件の特性を踏まえた具体的な戦略を提案してくれる、信頼できる不動産会社を見つけることです。複数の会社を比較検討し、納得のいくパートナーを選ぶことをおすすめします。

名古屋市で空き家の売却にお悩みの方は、ユーテラスにお気軽にご相談ください。再建築不可物件や訳あり物件を含む多様な売却案件に対応し、豊富な実績と専門知識で最適な売却プランをご提案いたします。

参考文献・出典

本記事の作成にあたり、以下の資料を参考にしました。

法制度・建築基準法

• 建築基準法｜e-Gov法令検索
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201
• 接道規制のあり方について｜国土交通省
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf
• 建築基準法道路関係規定運用指針の解説（43条・42条2項解説）｜国土交通省
  https://www.mlit.go.jp/common/000214472.pdf
• 建築基準法上の道路（セットバックや43条許可の案内）｜名古屋市
  https://www.city.nagoya.jp/jigyou/category/39-6-3-12-0-0-0-0-0-0.html
• 民法 第572条（担保責任を負わない旨の特約）｜e-Gov法令検索
  https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

媒介契約

• 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款｜国土交通省
  https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf
• 申込みの報告義務（解説）｜公益社団法人 全日本不動産協会
  https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E7%94%B3%E8%BE%BC%E3%81%BF%E3%81%AE%E5%A0%B1%E5%91%8A%E7%BE%A9%E5%8B%99/

税制

• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
• 土地や建物を売ったとき｜国税庁
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto.htm
• No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）｜国税庁
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
• 国税広報参考資料（令和5年分）｜国税庁
  https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/campaign/r6/Jan/03.htm

固定資産税・住宅用地特例

• 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置（リーフレット）｜国土交通省
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712029.pdf
• 「特定空家等」…税額が高くなる場合があります｜東京都主税局
  https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi/tokuteiakiya

相続登記・心理的瑕疵

• 相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）｜法務省（東京法務局）
  https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
• 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省
  https://www.mlit.go.jp/report/press/house/house_fr5_000986.html

名古屋市の情報

• 空家等対策の推進（名古屋市公式）｜名古屋市
  https://www.city.nagoya.jp/sportsshimin/page/0000058017.html

名古屋市内に空き家を所有しているものの、遠方に住んでいる、または高齢のため自分で管理するのが難しいと感じていませんか。空き家の状態を放置すると、建物の劣化や近隣トラブル、行政指導といったリスクにつながる可能性があります。特に令和5年（2023年）改正の空家法により、「管理不全空家等」の新設など運用が強化され、助言・指導から勧告、命令、行政代執行までの措置がより機動的に行われるようになりました。

名古屋市で不動産売却や相続サポートを手がけるユーテラスでは、多くの空き家所有者から管理に関する相談をいただいています。この記事では、戸建てとマンションそれぞれの空き家管理費用相場を解説するとともに、具体的な管理サービスの内容や業者選びのポイントも紹介します。適切な管理により、資産価値を守りながらリスクを回避することが可能です。

空き家管理を専門業者に依頼するメリット

 名古屋市で不動産を売るなら今がチャンス　― 現場のプロが語る「相場・流れ・会社選び」のすべて【監修：ユーテラス塚本】

名古屋の市場は“売りやすく・高く売れる”タイミングに入っています

こんにちは。ユーテラス不動産の塚本です。

私は名古屋市を中心に、不動産売却・相続・土地活用のサポートを行っています。

2025年現在、名古屋市の不動産市場は活況です。

リニア中央新幹線の開業（2027年予定）や再開発エリアの拡大により、

地価と中古住宅需要の両方が上昇傾向にあります。

ここ数年、私のもとにも

「今が売り時ですか？」「どれくらいで売れそうですか？」

という相談が急増しています。

このページでは、現場で日々売却を支援している立場から、

名古屋市で不動産を売るときに“絶対に押さえておきたい要点”をわかりやすくお伝えします。

●名古屋市の不動産売却相場【2025年最新版】

▷ 名古屋市全体の動き

マンション・戸建ともに価格上昇が継続中。

特に都心部（中区・千種区・昭和区）では、再開発による資産価値上昇が顕著です。

▷ 区別の売却傾向

名古屋では、“物件のタイプ”と“区”によって売却戦略がまったく異なるのが特徴です。

価格だけで判断せず、エリアの実需・流通スピードを見極めることが大切です。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」／レインズ東海版「マーケットレポート2025年上半期」

●名古屋市での不動産売却の流れと目安期間

名古屋で売却を行う場合、一般的な流れは全国と共通ですが、

地元ネットワークの強さが結果を左右します。

▷ 売却の基本ステップ

1 . 無料査定の依頼（相場を知る）

2 . 不動産会社と媒介契約（一般／専任／専属専任）

3 . 販売活動の開始（ポータルサイト・SNS・チラシなど）

4 . 内覧・交渉（購入希望者との価格調整）

5 . 売買契約・決済・引き渡し

名古屋市では、平均2〜4か月程度での成約が多く、

好立地・人気区では1か月以内の売却も珍しくありません。

▶ 媒介契約の種類について詳しくはこちら

▷ 塚本のアドバイス

「スムーズに売るための最大のポイントは、“最初の価格設定”です。

最初に強気すぎる価格をつけてしまうと、内覧数が減り、結果的に値下げが必要になることが多い。

正しい“相場ライン”を見極めて、最初の2週間で勝負を決めるイメージを持ちましょう。」

●名古屋で信頼できる不動産会社を選ぶには

名古屋市内には大小あわせて約1,500社の宅建業者があります。

どこに依頼するかで、売却価格・スピード・安心感が大きく変わります。

▷ 塚本が見る「良い不動産会社」の条件

・地域別の販売実績を開示している

・査定の根拠（成約事例）を丁寧に説明してくれる

・契約を急がせない

・“聞く姿勢”がある営業担当者

▷ 大手 vs 地元密着の違い

▷塚本からのアドバイス

「最初は“複数社査定”で比較することをおすすめします。

数字を見るだけでなく、対応スピード・説明の分かりやすさ・担当者の誠実さを見てください。

名古屋ではこの3点が“高く・早く・安全に売る”ためのカギになります。」

●売却時にかかる費用・税金の基本

▷ 節税のポイント（塚本より）

「マイホームを売る場合、“3,000万円特別控除”を活用できるケースが多いです。

また、相続物件の場合は“相続登記”や“取得費加算制度”で節税が可能。

税金部分も、早めに専門家へ相談することで手取り額を最大化できます。」

出典：国税庁「譲渡所得の課税関係」／名古屋市税務局公式サイト

●成功事例｜名古屋で「高く・早く」売れた実例

事例①：中区マンション／相場＋200万円で成約

複数査定で相場を把握し、販売開始から3週間で成約。

「リニア開業見込み」を訴求した広告が効果的に作用。

事例②：昭和区戸建て／空き家整理＋内覧動画で即決

古い戸建だったが、ハウスクリーニングと動画PRで印象UP。

販売初月に5件の内覧、1か月で売却完了。

▷ 塚本コメント

「不動産は“売る努力”で結果が変わります。

写真・説明・価格設定――この3つを丁寧に仕上げれば、

“売れにくい物件”でも価値を伝えられます。」

●名古屋で今、売却を検討すべき3つの理由

・リニア開業による再開発エリアの価値上昇

・低金利で買い手需要が高いタイミング

・人口流入が続き、中古市場の回転が早い

―特に金山・鶴舞・名駅エリアでは、

2025〜2027年にかけて地価上昇が顕著になる可能性があります。

タイミングを逃さず動くことが大切です。

●まとめ｜塚本からのメッセージ

「不動産売却は“価格だけの勝負”ではありません。

情報を知って、準備をして、信頼できる担当者と一緒に進める。

それが結果的に“高く・早く・後悔しない売却”につながります。

名古屋での売却を検討されている方は、まずは気軽にご相談ください。」

▶ 【無料査定・相談はこちら】

TEL：052-308-4791（電話でいつでもご相談受け付けております!!）

●参考・出典一覧

国土交通省「土地総合情報システム」

東日本不動産流通機構（レインズ）東海版「マーケットレポート2025年上半期」

名古屋市都市計画局「再開発・区別人口統計」

国税庁「譲渡所得の課税関係」

名古屋市税務局公式サイト 

名古屋市　中川区　戸建て住宅

・リフォームして住み続ける

・売却して駅チカのマンションを購入

上記の選択を迷われているという相談を受けました。

それぞれのプランでかかってくる金額、双方のメリット・デメリットを書き出し可視化することで相談者さまにも新しい発見があったようです。

一回の相談で全て決まるわけではありませんので、引き続き相談者さまにとって最適な選択ができるようサポートしていきます。

不動産、相続でお困りの方はお気軽にお問い合わせください。

→お問い合わせ

名古屋市昭和区　戸建て住宅

解体、売却、住み替えに関するご相談をいただきました。

グループ会社に建設会社のある強みを活かしつつ複数のプランをご提示しました。

引き続き最適な選択をサポートしていきます。

不動産、相続や売却でお困りの際はお気軽にお声がけください。

→お問い合わせ

名古屋市の不動産市場は近年活況を呈していますが、売却方法を一つ間違えるだけで数百万円の差が生まれる可能性があります。「もっと高く売れたはず…」「こんなに時間がかかるとは…」と後悔する前に、あなたの状況に最適な売却方法を見つけませんか。

不動産売却には大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。どちらが正解かは、あなたの希望や物件の状況によって決まります。名古屋市で不動産売却や相続サポートを手がけるユーテラスの実績を基に、後悔しない選択のポイントをお伝えします。

1. 「仲介」と「買取」は何が違う？基本の徹底比較

まずは両者の違いを明確にしていきます。この基本を理解することが、正しい判断の第一歩となります。

仲介と買取の基本的な仕組み

仲介は、不動産会社が売主と買主の橋渡し役を務める方法です。不動産会社は販売活動を行い、一般の購入希望者を見つけて売買契約を成立させます。

一方買取は、不動産会社が直接あなたの物件を購入する方法です。仲介のような第三者を探す必要がなく、不動産会社と直接売買契約を結びます。

詳細比較表

✓ ポイント： 仲介は「時間をかけて高く売る方法」、買取は「確実に早く売る方法」と覚えておくと良いでしょう。どちらが得かは、あなたの優先順位次第です。

2. 名古屋市で「仲介」と「買取」どちらを選ぶべき？ケース別判断基準

名古屋市の不動産市場の特性を踏まえて、具体的なケーススタディで解説します。

ケース1：「価格」を最優先したい場合

対象物件： 築浅・人気エリア（中区、千種区、東区など）の物件

結論：「仲介」が断然おすすめ

名古屋市の中心部や交通利便性の良いエリアでは、旺盛な需要が見込めるため強気の価格設定でも買い手が見つかりやすい状況が続いています。特に栄や名駅周辺の再開発効果で、マンション需要は高水準を維持しています。

仲介を選んだ場合の優位性： - 複数の購入希望者による価格競争が期待できる - 時間をかけることで最適な買主に出会える可能性が高い - 市場価格での売却が実現しやすい

▶ 仲介売却のページはこちら

ケース2：「スピード」を最優先したい場合

対象シチュエーション： 急な転勤、相続税納税期限、住み替え資金が必要

結論：「買取」が最適な選択肢

相続が発生した場合、相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内という制約があります。また、転勤や住み替えで確実な現金化時期を把握したい場合も買取が有効です。

買取を選んだ場合のメリット： - 査定から現金化まで最短1週間 - 売却スケジュールが明確で資金計画が立てやすい - 売却活動による周囲への影響を最小限に抑えられる

出典： - 相続税の申告と納税｜国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm

▶ 不動産買取のページはこちら

ケース3：「手間・ストレス」を避けたい場合

対象者： 遠方居住、高齢、多忙なビジネスパーソン

結論：「買取」一択

不動産の仲介売却では、内覧対応、価格交渉、契約条件の調整など、売主の負担は想像以上に大きくなります。特に名古屋市では近隣との関係性を重視する土地柄もあり、売却活動が周囲に知られることを避けたい方も多いでしょう。

買取なら： - 内覧対応が一切不要 - 近隣に知られることなく売却可能 - 複雑な契約交渉から解放される

ケース4：「売れるか不安」な訳あり物件の場合

対象物件： 築古物件、再建築不可物件、事故物件、法的制約のある物件

結論：「買取」が有力な解決策

一般の買主が敬遠しがちな物件でも、プロである不動産会社なら適正な価値評価ができる場合があります。名古屋市でも空き家問題が深刻化する中、このような物件の流動化は社会的にも重要な課題です。

訳あり物件で買取を選ぶメリット： - リフォームや解体を前提とした査定が受けられる - 法的制約も含めて総合的に価値判断してもらえる - 長期間売れ残るリスクを回避できる

出典：

- 空家等対策の推進に関する特別措置法｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

- 空家等対策の推進（暮らしの情報）｜名古屋市 https://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/2-9-0-0-0-0-0-0-0-0.html

✓ ポイント： あなたの状況がどのケースに当てはまるかを明確にすることで、最適な売却方法が見えてきます。複数のケースが重なる場合は、最も重視したい条件を基準に判断しましょう。

3. 名古屋で不動産会社を選ぶ際の3つのチェックポイント

後悔しないためには、パートナーとなる不動産会社選びが最も重要です。以下の3点を必ずチェックしてください。

チェックポイント1：「仲介」と「買取」の両方に対応しているか？

一方しか対応していない会社では、客観的なアドバイスが期待できません。両方に対応している会社なら、あなたの状況に応じて最適な提案をしてくれるでしょう。

確認方法： - 会社のウェブサイトでサービス内容をチェック - 初回相談時に両方の選択肢について説明があるか確認 - 過去の実績で両方の実例があるか質問する

チェックポイント2：名古屋市での売却実績は豊富か？

地域特有の相場観や販売戦略に精通している証拠として、名古屋市内での実績は重要な指標です。区ごとの特色や、交通網の変化による影響なども理解している会社を選びましょう。

実績の確認方法： - 会社のウェブサイトで成約事例を確認 - 名古屋市内の各区での取引実績を質問 - 最近の市場動向について具体的な見解を聞く

チェックポイント3：査定の根拠を明確に説明してくれるか？

「なぜこの価格なのか」を丁寧に説明してくれる担当者は信頼できます。根拠のない査定額や、極端に高い査定額で契約を取ろうとする会社は避けるべきです。

信頼できる査定の特徴： - 近隣の成約事例を具体的に提示 - 物件の長所・短所を客観的に分析 - 市場動向を踏まえた価格設定の理由を説明 - 複数のシナリオでの売却戦略を提案

✓ ポイント： 1社だけでなく、必ず複数の会社に相談して比較検討することが大切です。一括査定サービスの活用も有効な手段の一つです。

4. まとめ：後悔しない選択のために

名古屋市での不動産売却において、「仲介」と「買取」に優劣はありません。重要なのは、あなたの目的や物件の状況に合わせて最適解を選ぶことです。

選択の要点再確認

高く売りたいなら仲介、早く確実に売りたいなら買取。手間を避けたい場合や訳あり物件なら買取が有力です。しかし、最終的な判断は信頼できる不動産会社との相談を通じて決めることをお勧めします。

最初の一歩として

まずは自分の不動産の正確な価値を把握することから始めましょう。机上査定ではなく、実際に物件を見てもらう訪問査定で、現実的な価格を知ることが重要です。

名古屋市で不動産売却をお考えの方は、複数の会社に査定を依頼して比較検討することで、あなたにとって最適な売却方法が見つかるはずです。この記事を参考に、信頼できるパートナーを見つけて、不動産売却を成功させてください。

行動の第一歩： 今すぐ複数の不動産会社に「査定依頼」をすることから始めてみましょう。その際は、仲介と買取の両方の査定を依頼することで、より幅広い選択肢を検討できます。