「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売りたい」そんな悩みを抱えている方は少なくありません。転勤や家族構成の変化、経済的な事情など、様々な理由で住み替えや売却を検討することがあるでしょう。

実は、住宅ローンを返済中の家でも売却は可能です。ただし、通常の売却とは異なる手続きや注意点があるため、正しい知識と適切な対策が必要になります。

愛知県名古屋市で不動産売却のサポートを手がけるユーテラスが、ローン残債がある家の売却について、基本的な仕組みから具体的な方法、そして成功のためのポイントまで詳しく解説します。

住宅ローン残債とは？売却時に影響する理由

住宅ローン残債の基本知識

住宅ローン残債とは、銀行などの金融機関から借り入れた住宅ローンのうち、まだ返済していない借入金の残高のことです。毎月の返済により徐々に減少し、完済時にはゼロになります。

住宅ローンで購入した不動産には、金融機関の「抵当権」が設定されています。抵当権とは、万が一債務者がローンの返済を滞らせた場合に、金融機関が物件を競売にかけて債権を回収する権利のことです。

なぜ売却時に問題となるのか

不動産を売却する際の大原則として、買主に物件を引き渡す時点で、ローンが完済され抵当権が抹消されていることが条件となります。これは以下の理由からです：

·  買主のリスクが高まる：抵当権が付いたまま引き渡すと、万が一売主がローンを滞納した場合、買主が家を失う可能性がある

·   訳あり物件と見られる可能性：通常は住宅ローンを完済してから売却するものとされるため、残債がある状況での売却はネガティブな印象を与えることがある

査定額への影響

ローン残債がある物件は売却自体は不可能ではありませんが、査定金額があまり上がらないケースが多いのが現実です。これは買主側のリスクや心理的な要因が影響するためです。

✓ ポイント：住宅ローン残債がある不動産でも売却は可能ですが、抵当権の抹消が必須条件となります。売却を検討する際は、まず正確な残債額を把握することから始めましょう。

ローン残債がある家を売却する3つの方法

住宅ローン残債があっても家を売却する方法は複数あります。状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。

方法1：売却代金と自己資金を合わせて完済する

最も一般的で理想的な方法です。売却で得た代金だけではローン残債を完済できない場合、不足分を自己資金で補って一括返済し、抵当権を抹消します。

手順
1. 不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始
2. 購入者が見つかり次第、売買契約を締結
3. 売却代金と自己資金でローンを一括返済
4. 抵当権を抹消して物件を引き渡し

注意すべき費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 一括繰上返済手数料
- 譲渡所得税（利益が出た場合）

方法2：住み替えローンを利用する（住み替えの場合）

現在の家のローン残債と新しい家の購入費用をまとめて借り入れるローンです。住み替えを前提とした売却の場合に有効な手段となります。

利用条件
- オーバーローンであること
- 自己資金で残債を返済できないこと
- 旧居の売却と新居の購入を同時期に行うこと
- 住宅ローン返済の滞納がないこと

方法3：任意売却を行う（住宅ローン返済が困難な場合）

住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者である金融機関の同意を得て、抵当権を抹消してもらい不動産を売却する方法です。オーバーローンの場合でも可能な手続きです。

✓ ポイント：3つの方法にはそれぞれメリット・デメリットがあります。ご自身の経済状況や将来計画を踏まえ、専門家と相談しながら最適な方法を選択することが大切です。

家を売却後もローンだけが残る事態と回避策

ローンだけが残ってしまうケース

任意売却や競売など、家の売却価格でローン残債を完済できない場合、家を手放した後もローンだけが残ってしまう状況が発生します。

よくある事例
- 家を購入して早期に売却するケース（価値の下落にローン返済が追いつかない）
- 住宅ローンを払えずに任意売却や競売に至るケース
- 売却活動に失敗して希望価格で売れないケース
- 自然災害で家を失うケース

最悪のシナリオ：自己破産

家がなくなっても、住宅ローン残債の返済義務が消滅するわけではありません。残ったローンを返済できない場合、最終的に「自己破産」に至るケースも存在します。

自己破産は債務を消滅させる手続きですが、信用情報への長期間の影響や、連帯保証人への負担が大きいデメリットがあります。

回避策

こうした事態を回避するためには、以下の対策が不可欠です：

1.  正確な現状把握：ローン残債と物件価値の正確な把握

2.  早めの対策：問題が深刻化する前の行動

3.  適切な専門家への相談：不動産会社や金融の専門家からのアドバイス

✓ ポイント：ローンだけが残る事態は決して珍しくありません。しかし、早期の対策と専門家のサポートにより、最悪のシナリオは回避できます。一人で悩まず、まずは相談することから始めましょう。

名古屋市で「ローン中」の家をスムーズに売却するポイント

名古屋市でローン残債がある家をスムーズに売却するためには、以下のポイントを押さえることが重要です。

1. 正確なローン残債の確認

まずは住宅ローンの返済予定表や残高証明書、金融機関のウェブサイトなどで正確なローン残債を確認しましょう。控除手続きなどで残高証明書が必要になる場合もあります。

2. 不動産の市場価値の査定

複数の不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価格を正確に把握することが重要です。名古屋市内の不動産事情に詳しい地元密着型の不動産会社に相談することをお勧めします。

3. 信頼できる不動産会社の選定

ローン残債がある状態での売却は複雑な手続きを伴うため、経験豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

選定時のチェックポイント：

- 名古屋市での不動産売却実績
- ローン残債がある物件の取扱い経験
- 適切な査定能力
- 効果的な売却活動
- 金融機関との連携サポート

任意売却を検討する場合は、特に専門的な知識と実績を持つ業者を選ぶ必要があります。

4. 売却にかかる諸費用・税金を考慮した資金計画

売却価格だけでなく、以下の費用を正確に把握し、これらを含めてローン残債を完済できるかをシミュレーションすることが重要です：

·    仲介手数料

·    譲渡所得税

·    登記費用

·    その他諸費用

5. 金融機関との密な連携

ローンの借り入れ先である金融機関との連携は欠かせません。売却の意思表示や、売却価格が残債を下回る場合の対応など、事前に相談・確認しながら進めることが大切です。

6. 売却後の選択肢としての「リースバック」

売却後も現在の家に住み続けたい場合、「リースバック」という方法も検討可能です。これは、家を売却して現金化しつつ、賃貸としてそのまま住み続ける方法で、ローン残債がある場合でも利用できるケースがあります。

名古屋市にも対応しているリースバック会社が複数存在しますが、家賃設定や買い戻し価格などの条件をしっかり確認することが重要です。

✓ ポイント：名古屋市でのローン中の家の売却成功には、地元の市場事情を熟知した信頼できる不動産会社との連携が不可欠です。複雑な手続きも、経験豊富な専門家のサポートがあれば安心して進められます。

まとめ

住宅ローン残債がある家でも売却は可能ですが、通常の売却よりも複雑になりやすいのが現実です。しかし、正しい知識と適切な対策により、多くのケースで解決策を見つけることができます。

重要なポイントをまとめると：

1. 正確な現状把握：ローン残債と市場価値の正確な確認が第一歩

2. 複数の選択肢の理解：自己資金での完済、住み替えローン、任意売却など状況に応じた方法がある

3. リスクの認識：ローンだけが残るリスクや返済義務について理解しておく

4. 綿密な資金計画：税金や諸費用を含めた総合的な計画が必要

5. 信頼できる専門家との連携：最も重要な成功要因

特に名古屋市で売却する場合は、地元の事情に詳しい専門家のサポートを得ることで、よりスムーズかつ有利な売却が期待できます。

ユーテラスでは、名古屋市を中心とした不動産売却において、ローン残債がある物件の取扱いについても豊富な経験とノウハウを持っています。一人で悩まず、まずは専門家に相談することから始めてみてください。あなたの状況に最適な解決策を見つけるお手伝いをいたします。

不動産の買い替え・住み替えの流れについてはこちらのページをご覧ください。