【名古屋市】空き家売却の完全ガイド｜再建築不可・訳あり物件でも売れる？｜名古屋市の不動産会社ユーテラス

052-308-4791
  • 営業時間9:00～19:00
  • 定休日日曜日、年末年始、GW、夏季休暇
24時間受付中
無料お問い合わせはこちら Instagram

無料
相談

不動産の売却・
相続のご相談はお気軽に

住宅とお金のプロである
代表が直接対応いたします！

052-308-4791
  • 営業時間9:00～19:00
  • 定休日日曜日、年末年始、GW、夏季休暇
24時間受付中無料お問い合わせはこちら

新着情報

  • HOME
  • 新着情報
  • 【名古屋市】空き家売却の完全ガイド｜再建築不可・訳あり物件でも売れる？

【名古屋市】空き家売却の完全ガイド｜再建築不可・訳あり物件でも売れる？

【名古屋市】空き家売却の完全ガイド｜再建築不可・訳あり物件でも売れる？

名古屋市内に空き家を所有している方で、「売却したいけれど何から手をつければいいかわからない」「再建築不可や築古の物件でも売れるのだろうか」といった悩みを抱えていませんか。空き家を放置すると、建物の劣化や近隣トラブルのリスクがあり、さらに空き家の状態が「特定空家等」や「管理不全空家等」に該当し、行政からの勧告等に対して必要な措置を講じない場合、住宅用地特例の適用除外となり、結果的に固定資産税・都市計画税の負担が増える可能性があります。

しかし、名古屋市内には様々な空き家需要があり、一見売却が難しいと思える物件でも、適切な方法で売り出せば買い手を見つけることは可能です。名古屋市で不動産売却や相続サポートを手がけるユーテラスでは、再建築不可物件や訳あり物件を含む多様な空き家売却の相談に対応しています。

この記事では、名古屋市で空き家を売却する際の基本的な流れから、再建築不可や訳あり物件の売却方法、専門業者選びのポイントまで、売主が知っておくべき情報を網羅的に解説します。所有している空き家をスムーズに売却するための参考にしてください。

目次

1.      空き家売却の基本：準備から引き渡しまでの流れ
　o   STEP1：売却の準備
　o   STEP2：不動産会社に査定を依頼
　o   STEP3：媒介契約の締結
　o   STEP4：売却活動の開始
　o   STEP5：売買契約と引き渡し
　o   STEP6：確定申告
2.      【再建築不可】名古屋市で売却する方法
　o   「再建築不可」とは？
　o   再建築不可物件でも売却できる理由
　o   売却方法と価値を高めるポイント
3.      【訳あり物件】名古屋市で売却する方法
　o   「訳あり物件」の定義
　o   売却方法の選択肢
4.      空き家売却時に使える税制上の特例
　o   空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
　o   所有期間による税率の違い
5.      名古屋市で信頼できる不動産会社の選び方
　o   確認すべき4つのポイント
6.      名古屋市の空き家支援制度
7.      まとめ

空き家売却の基本：準備から引き渡しまでの流れ

空き家売却を成功させるには、段階的な準備と適切な手続きの理解が欠かせません。これは、事前準備を怠ると売却が長引いたり、思わぬトラブルに見舞われたりする可能性があるためです。

STEP1：売却の準備

売却をスムーズに進めるため、まず以下の点を確認します。

  • 相続登記の確認：親名義のままになっていないか、登記簿謄本で所有者を確認
  • 必要書類の準備：登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建築確認済証など
  • 物件の状況整理：売却理由、アピールポイント、問題点（設備の不具合、境界未確定など）の洗い出し

 

特に相続した物件の場合、相続登記が完了していないと売却できません。令和6年4月から相続登記が義務化されたため、未登記の場合は早急に手続きが必要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼

複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却価格の相場を把握できます。査定時には、価格の根拠や売却戦略についても詳しく聞くことが重要です。1社だけでなく、最低でも3社程度から査定を取得することで、適正な価格帯が見えてきます。

STEP3：媒介契約の締結

不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

契約形態

複数社との契約

自己発見取引

売主への報告義務

専属専任媒介

不可

不可

1週間に1回以上

専任媒介

不可

可

2週間に1回以上

一般媒介

可

可

なし

※報告義務の頻度は、宅地建物取引業法第34条の2第9項および標準媒介契約約款に基づき、専属専任媒介は1週間に1回以上、専任媒介は2週間に1回以上と定められています。

物件の状況や売却戦略に応じて、最適な契約形態を選択することが大切です。

STEP4：売却活動の開始

不動産会社が広告活動や内覧対応を行います。インターネット掲載、チラシ配布、購入希望者の内覧案内など、様々な方法で買主を探します。空き家の場合、内覧前に簡易清掃をしておくと、印象が大きく改善されます。

STEP5：売買契約と引き渡し

買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約時には手付金を受け取り、約1ヶ月後に残代金の決済と鍵の引き渡しを行うのが一般的です。引き渡しまでに、公共料金の精算や各種解約手続きを済ませておく必要があります。

STEP6：確定申告

売却益が出た場合は、翌年に確定申告を行います。申告期間は原則として2月16日から3月15日ですが、年度により前後する場合があるため、最新の情報は国税庁の案内を確認してください。売却損が出た場合でも、損益通算や繰越控除を受けられるケースがあるため、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

✓ポイント
空き家売却は準備段階で必要書類を揃え、複数社から査定を取ることで、スムーズかつ適正な価格での売却が実現できます。

 

【再建築不可】名古屋市で売却する方法

再建築不可物件は一般的に売却が難しいとされていますが、適切な売却方法を選択すれば、十分に買い手を見つけることが可能です。これは、リフォーム需要や特定の投資家層からの需要が存在するためです。

「再建築不可」とは？

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていない物件を指します。建築基準法第43条では、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。この条件を満たしていない場合、建物を解体すると新しい建物を建てられません。

名古屋市内でも、古くからの住宅地や路地奥の物件では、接道義務を満たしていないケースが見られます。

なお、接道要件を満たさない敷地でも、建築基準法第43条第2項の許可（接道許可）や、2項道路のセットバックなどにより建築が可能となる場合があります。これらは自治体による審査が必要となるため、詳細は名古屋市の建築指導部門に相談することをおすすめします。

再建築不可物件でも売却できる理由

再建築不可物件にも以下のような需要があります。

  • リフォームして住みたい層：建物をそのまま活用できるため、リフォームして居住する買主がいる
  • 投資目的の買主：賃貸物件として運用したい投資家（建物を解体しない前提）
  • 隣地所有者：自己の土地と一体利用したい隣地の所有者
  • 買取専門業者：再建築不可物件を専門に扱う業者が転売目的で購入

 

これらの需要層に向けて適切にアプローチすることで、売却の可能性が高まります。

売却方法と価値を高めるポイント

売却方法①：専門の買取業者に依頼する

再建築不可物件に特化した買取業者なら、以下のメリットがあります。

  • スムーズに現金化できる
  • 売主は物件の修繕や広告活動の手間が不要
  • 仲介手数料がかからない
  • 瑕疵担保責任を免責できるケースが多い

 

ただし、買取価格は仲介による一般市場での売却より低くなることが多い傾向があります。価格差は物件の特性、権利関係、地域相場、買取業者の資金繰りなどによって大きく変動するため、複数社から見積もりを取って比較検討することが重要です。

売却方法②：一般市場で売却する

時間をかけてでも高く売りたい場合は、一般市場での売却も選択肢となります。ただし、再建築不可物件は一般市場での売却が難しく、売却価格が相場より安くなる可能性があります。また、売却までの期間は物件の状況、価格設定、市場環境によって大きく変動するため、ケースバイケースの判断が必要です。

再建築不可物件の価値を高めるには

接道義務を満たすため、隣地を購入して敷地を拡張する方法があります。隣地所有者との交渉が必要となりますが、成功すれば再建築可能な土地となり、大幅な価値向上が期待できます。ただし、隣地所有者が売却に応じるとは限らないため、実現可能性は状況によります。

✓ポイント
再建築不可物件は、買取業者への売却が最も確実な方法となりますが、時間的余裕がある場合は一般市場での売却や隣地購入による価値向上も検討する価値があります。

 

【訳あり物件】名古屋市で売却する方法

訳あり物件であっても、正直に開示した上で適切な売却方法を選べば、買主を見つけることは十分に可能です。これは、訳あり物件を専門に扱う買取業者や、リフォーム・リノベーション前提で購入する層が存在するためです。

「訳あり物件」の定義

不動産業界では、以下のような瑕疵がある物件を「訳あり物件」と呼びます。

心理的瑕疵 - 過去に自殺、他殺、孤独死などの事件・事故があった物件 - 告知義務があり、売買契約時に買主に説明する必要がある - 国土交通省のガイドライン（2021年公表）に基づき、人の死に関する告知の考え方、範囲、期間の目安が整理されています。実務ではこのガイドラインに沿って判断が行われます

物理的瑕疵 - 雨漏り、シロアリ被害、基礎の沈下など構造的な問題 - 老朽化が激しく、大規模な修繕が必要な状態

環境的瑕疵 - 騒音、悪臭、日照阻害などの環境問題 - 墓地、火葬場、ごみ処理場などの嫌悪施設が近隣にある

これらの瑕疵は、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の対象となるため、売主は買主に対して適切に告知する義務があります。

売却方法の選択肢

売却方法①：専門の買取業者に依頼する

訳あり物件の取り扱いに慣れた買取業者なら、以下のメリットがあります。

  • 心理的瑕疵などの告知義務について適切なアドバイスを受けられる
  • 買主を探す手間がかからず、確実に現金化できる（現金買取は短期でまとまるケースがある一方、期間は審査・権利関係・測量や境界確定・金融機関手続きなどによって変動します）
  • 契約不適合責任を免責できるケースが多い（ただし、民法第572条により、売主が知りながら告げなかった事実等については免責できません。免責合意は例外や宅地建物取引業法の制限に注意が必要です）
  • 近隣に知られずに売却できる（広告を出さない）

 

特に心理的瑕疵がある物件では、告知のタイミングや方法について専門家のサポートが重要です。

売却方法②：リフォーム・解体して売却する

物理的瑕疵がある場合は、以下の対応が考えられます。

  • リフォームして売却：雨漏りやシロアリ被害などを修繕してから売却すると、一般市場でも売却しやすくなる
  • 解体して更地で売却：老朽化が激しい場合は、建物を解体して更地として売却する方法もある

ただし、リフォーム費用や解体費用を考慮しても売却益が残るかどうか、事前に試算することが重要です。解体費用は建物の構造、立地、搬入路の状況、廃材処理の方法、アスベストの有無などによって大きく変動します。相場は地域差も大きいため、複数社から見積もりを取って比較検討することをおすすめします。

✓ポイント
訳あり物件は告知義務を果たした上で、買取業者への売却を第一選択とし、物理的瑕疵については費用対効果を考慮してリフォームや解体を検討することが賢明です。

 

空き家売却時に使える税制上の特例

空き家売却では、適用できる税制上の特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。これは、特に相続した空き家に対して国が活用促進のための優遇措置を設けているためです。

空き家の譲渡所得3,000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。この特例は、空き家の増加抑制を目的として設けられました。

主な適用要件 - 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた家屋であること - 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること - 区分所有建物（マンション等）でないこと - 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること - 売却価格が1億円以下であること - 耐震リフォームを行うか、家屋を解体して更地で売却すること - 事業用、貸付用、居住用として利用していないこと

この特例により、相続した空き家の売却益が3,000万円以下（または2,000万円以下、後述）であれば、譲渡所得税が実質的にかからないことになります。

適用期間と控除額の上限

この特例は令和9年12月31日まで適用されます。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3名以上の場合は、控除額の上限が2,000万円となります。今後の税制改正により要件が変更される可能性もあるため、売却を検討している場合は早めの対応が推奨されます。

所有期間による税率の違い

不動産を売却した際の譲渡所得税率は、所有期間が5年を超えるか否かで大きく変わります。

所有期間

区分

所得税率

住民税率

合計税率

5年以下

短期譲渡所得

30%

9%

39%

5年超

長期譲渡所得

15%

5%

20%

※所得税には復興特別所得税（所得税額の2.1%）が別途加算されます。復興特別所得税は平成25年から令和19年まで上乗せされます。
※税率の根拠：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

所有期間は、取得日から売却した年の1月1日までの期間で計算します。相続した不動産の場合、被相続人が取得した時点からの所有期間を引き継ぐことができます。

売却のタイミングによって税負担が倍近く変わる可能性があるため、事前に所有期間を確認しておくことが重要です。

✓ポイント
空き家の譲渡所得3,000万円特別控除は適用要件が複雑なため、税理士や税務署に相談しながら、要件を満たすよう売却計画を立てることが税負担軽減の鍵となります。

 

名古屋市で信頼できる不動産会社の選び方

空き家売却を成功させるには、信頼できる不動産会社をパートナーとして選ぶことが最も重要です。これは、会社の専門性や対応力によって、売却期間や最終的な売却価格が大きく変わってくるためです。

確認すべき4つのポイント

1. 空き家・訳あり物件の取扱実績

空き家や訳あり物件の売却経験が豊富な会社を選びます。具体的には以下を確認します。

  • 自社で買取を行っているか
  • 再建築不可物件や心理的瑕疵がある物件の売却実績があるか
  • 名古屋市内での取引実績が豊富か

 

実績が豊富な会社は、物件の特性に応じた適切な売却戦略を持っています。

2. 査定価格の根拠

査定価格について、以下の点を明確に説明できる会社を選びます。

  • なぜその価格になるのか（近隣の取引事例、物件の状態などの根拠）
  • 市場の動向をどう見ているか
  • 売却までの期間の見込み

 

高い査定価格を提示する会社が必ずしも良いとは限りません。根拠が明確で納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

3. 売却戦略の提案

物件の特性を踏まえた具体的な戦略を提案してくれるかを確認します。

  • どのような層にアピールするのか（リフォーム需要、投資家、隣地所有者など）
  • どのような広告手法を使うのか
  • 売却が長引いた場合の対応策はあるか

 

一般的な提案ではなく、その物件に合わせたオーダーメイドの戦略を持っている会社が理想的です。

4. 担当者との相性

売却活動は数ヶ月に及ぶことが多いため、担当者との相性も重要な要素となります。

  • コミュニケーションが円滑にとれるか
  • こちらの質問に誠実に答えてくれるか
  • レスポンスが早いか
  • 専門知識を持ちながら、わかりやすく説明してくれるか

 

複数の会社と面談し、信頼できる担当者がいる会社を選ぶことをおすすめします。

✓ポイント
不動産会社選びでは、実績と提案力を重視しつつ、担当者とのコミュニケーションが円滑に取れるかどうかも含めて総合的に判断することが、満足度の高い売却につながります。

 

名古屋市の空き家支援制度

名古屋市は、「第2期 名古屋市空家等対策計画（令和4年3月28日）」に基づき、空き家バンクの運営や除却・活用に関する補助制度、専門の相談窓口を提供しています。売却前の方針検討や、利活用の可能性を探る際に有用な情報が得られます。

総合的な空き家対策が推進されており、所有者向けの支援メニューも充実しています。売却以外の選択肢も含めて検討したい場合は、名古屋市の公式ウェブサイトで最新の情報を確認することをおすすめします。

 

まとめ

名古屋市の空き家は、再建築不可や訳あり物件であっても、適切な売却方法を選択することで買い手を見つけることが可能です。一般市場での売却が難しい場合は、専門の買取業者に相談することでスムーズな売却が実現できます。

売却前には、相続登記の確認や必要書類の準備、複数社からの査定取得など、しっかりとした準備が重要です。また、空き家の譲渡所得3,000万円特別控除などの税制上の特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

売却を成功させる鍵は、空き家や訳あり物件の取扱実績が豊富で、物件の特性を踏まえた具体的な戦略を提案してくれる、信頼できる不動産会社を見つけることです。複数の会社を比較検討し、納得のいくパートナーを選ぶことをおすすめします。

名古屋市で空き家の売却にお悩みの方は、ユーテラスにお気軽にご相談ください。再建築不可物件や訳あり物件を含む多様な売却案件に対応し、豊富な実績と専門知識で最適な売却プランをご提案いたします。

参考文献・出典

本記事の作成にあたり、以下の資料を参考にしました。

法制度・建築基準法

 

媒介契約

 

税制

 

固定資産税・住宅用地特例

 

相続登記・心理的瑕疵

 

名古屋市の情報

監修者情報

代表取締役　塚本　雄介

株式会社ユーテラス
代表取締役　塚本　雄介

監修者情報はこちら