名古屋市内で相続や購入により旗竿地や不整形地を所有しているものの、「こんな土地は売れないのでは」と不安を抱えている方は少なくありません。確かに、旗竿地や不整形地は一般的な整形地と比べて売却が難しいとされています。しかし、適切な戦略と売却方法を選べば、予想以上の高値で売却できる可能性があることをご存じでしょうか。

重要なのは、土地の特性を正しく理解し、その土地を必要としている買い手に適切にアプローチすることです。この記事では、愛知県名古屋市を中心に不動産売却や不動産相続のサポートを手がけるユーテラスの視点から、旗竿地・不整形地を高値で売却するための具体的な戦略とステップを解説します。売却をあきらめる前に、まずは可能性を探ってみることが大切です。

1. 旗竿地・不整形地とは？売却が難しいと言われる理由

旗竿地や不整形地の売却を考える前に、まずはこれらの土地がどのような特徴を持ち、なぜ売却が難しいとされるのかを正確に理解することが重要です。課題を把握することで、適切な対策を講じることができます。

旗竿地（路地状敷地）の特徴と課題

旗竿地とは、道路に接している細い通路部分（竿）の先に、まとまった土地（旗）がある形状の土地を指します。上から見ると旗竿のような形をしているため、このように呼ばれています。名古屋市内でも、住宅密集地や区画整理前のエリアでよく見られる土地形状です。

旗竿地が抱える主な課題

·       再建築の制約：建築基準法では、建物を建てるには原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある（接道義務）。竿部分が2m未満の場合は再建築不可となるが、建築基準法43条2項の認定・許可等により例外が認められることがある。地域運用に差があるため、名古屋市の建築指導課や建築士への確認が必要

·       建築費用の増加：資材や重機の搬入が困難なため、通常よりも建築費用が高くなりがち

·       プライバシーへの配慮：隣地との距離が近く、窓の配置や外構の工夫が必要

·       通路部分の活用難：細長い通路部分は有効活用しにくく、デッドスペースになりやすい

旗竿地は、こうした制約から一般的な住宅用地としての需要が限定される傾向があります。しかし、プライバシーが高く静かな環境を好む買い手や、投資家にとっては魅力的な物件となるケースもあるのです。

不整形地の特徴と課題

不整形地とは、正方形や長方形ではない、いびつな形状の土地を指します。三角形、台形、L字型など、さまざまな形状が該当します。名古屋市内では、道路の形状や周辺環境の影響により、不整形地が生まれることがあります。

不整形地が抱える主な課題

·       建物配置の制約：土地の形状に合わせて建物を設計する必要があり、効率的な配置が難しい

·       デッドスペースの発生：土地の角や細い部分が活用しにくく、有効面積が減少する

·       融資の難しさ：融資の可否は不整形かどうかよりも、接道などの法適合や担保評価が主要因となる。フラット35でも「敷地は原則2m以上接道」と明記されている

·       評価額の低下：整形地と比較して、不動産鑑定評価が低くなる傾向がある

不整形地の売却が難しいとされる最大の理由は、多くの買い手が「使いにくそう」という先入観を持ってしまうことにあります。しかし、不整形地は税務評価において補正が入ることもあり、適正な評価を受けられる仕組みが整っています。また、建築士による創意工夫で魅力的な住宅を建てることも可能であり、価格面でのメリットを訴求できれば買い手は見つかります。査定時には補正と設計プランの両面から説明することが効果的です。

これらの土地は確かに売却のハードルが高いものの、適切な戦略を用いることで、満足のいく売却結果を得ることは十分に可能です。次の章では、具体的な売却戦略を詳しく解説していきます。

2. 旗竿地・不整形地を「高値」で売却する3つの戦略

旗竿地や不整形地の売却では、一般的な売却方法だけでなく、土地の特性を活かした戦略的なアプローチが重要になります。ここでは、高値売却を実現するための3つの効果的な戦略を紹介します。

戦略①：隣地所有者への売却を打診する

最も高値で売却できる可能性が高いのが、隣地所有者への直接交渉です。隣地所有者にとって、隣接する土地を取得できることは大きなメリットとなります。

隣地所有者にとってのメリット

·       自分の土地を広げることで、建て替え時の設計の自由度が増す

·       駐車スペースや庭を拡張できる

·       将来的な資産価値の向上が期待できる

·       隣人とのトラブルリスクを回避できる

隣地所有者への売却では、一般市場での売却価格よりも高値で取引できることが少なくありません。なぜなら、隣地所有者にとってその土地は「唯一無二の価値」を持つからです。

交渉を成功させるポイント

交渉を進める際は、相手に具体的なメリットを提示することが重要です。例えば、「この土地を購入することで、建て替え時に〇〇㎡の広い住宅が建てられます」といった、具体的な活用イメージを伝えることで、相手の購買意欲を高められます。

また、個人間での交渉は感情的になりやすく、適正価格の判断も難しいため、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。専門家が間に入ることで、客観的な価格設定と円滑な交渉が可能になります。

戦略②：専門の買取業者に売却する

旗竿地や不整形地の取り扱いに特化した専門の買取業者に売却する方法も有効です。これらの業者は、一般的には売りにくい土地でも、独自の販路やノウハウを持っているため、スムーズに現金化できます。

専門買取業者を利用するメリット

·       迅速な現金化：一般に短期間での現金化が期待できる（期間は案件・契約条件により変動）

·       手間が不要：現状のままで買い取ってもらえるため、リフォームや解体が不要

·       確実性が高い：買い手を探す必要がなく、契約不成立のリスクが低い

·       仲介手数料の対象外：直接買取の場合、媒介行為がないため上限規制の仲介手数料は発生しない（ただし別の名目費用の有無は個別契約で要確認）

ただし、買取業者は転売や再開発を前提としているため、一般に市場相場より低く提示される傾向があります（概ね7～9割と説明されることもありますが、公的な一律基準はありません）。それでも、すぐに現金化したい場合や、長期間売れ残るリスクを避けたい場合には有効な選択肢となります。複数社査定で条件比較が重要です。

名古屋市での業者選びのポイント

名古屋市内で専門買取業者を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。

·       旗竿地・不整形地の買取実績が豊富か

·       名古屋市内での取引経験が多いか

·       複数の業者に査定を依頼して、条件を比較する

複数社に査定を依頼することで、適正な買取価格を把握でき、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。

戦略③：土地の価値を最大化する

売却前に土地の価値を高める工夫をすることで、より高値での売却が期待できます。投資が必要な場合もありますが、費用対効果を考えれば有効な戦略です。

土地の有効活用を提案する

·       駐車場としての活用：旗竿地の通路部分を駐車スペースとして活用できることをアピール。ただし”竿”部分は進入路の機能を優先（有効幅員の確保）し、常時駐車で出入りを阻害しない計画が前提（詳細は個別確認）

·       プライバシー性の高さ：旗部分は道路から離れており、静かで落ち着いた住環境であることを強調

·       設計の工夫：建築士による設計プランを用意し、魅力的な住宅が建てられることを示す

土地の整備を行う

買い手の不安を解消し、取引をスムーズに進めるための整備も効果的です。

·       境界の確定：隣地との境界を測量し、境界標を設置する。境界が不明確だと買い手は不安を感じる。売却前の境界確定は筆界特定制度の活用により公的に位置を明らかにできる（必要に応じ測量費用あり）

·       測量図の作成：正確な測量図があることで、買い手は安心して購入できる

·       古家の解体：建物が老朽化している場合、更地にすることで買い手の選択肢が広がる

特に境界確定は重要です。境界トラブルは不動産取引において大きなリスクとなるため、事前に測量を行い、隣地所有者との合意を得ておくことで、スムーズな売却が可能になります。

ただし、再建築不可の土地の場合は、建物を解体すると新たに建物が建てられなくなるため、慎重な判断が必要です。専門家に相談した上で、最適な方法を選択することが重要です。

なお、名古屋市は路地状敷地の条件や2項道路の後退を解説したページを公開しているため、個別案件については名古屋市の基準を確認することをおすすめします。幅員4m未満の2項道路は、道路中心から2m後退（中心後退）、片側が河川・崖等なら一方後退で4m確保が原則です。

3. 売却を成功させるための具体的なステップ

旗竿地や不整形地の売却を成功させるためには、戦略だけでなく、実行する際の具体的なステップを理解しておく必要があります。ここでは、売却を進める際の4つのステップを詳しく解説します。

ステップ1：土地の正確な価値を把握する

売却を始める前に、まず自分の土地がどれくらいの価値を持っているのかを正確に把握することが重要です。思い込みで価格を設定してしまうと、売れ残りや安売りのリスクが高まります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握しましょう。査定価格にばらつきがある場合は、それぞれの根拠を確認することが大切です。

·       一般的な不動産会社：通常の仲介売却を前提とした査定価格

·       専門買取業者：買取を前提とした査定価格（仲介より低め）

·       地元密着型の会社：地域相場に精通した査定価格

査定価格の根拠を確認する

単に査定額を見るだけでなく、「なぜその価格になったのか」という根拠を必ず確認しましょう。以下のような要素が価格に影響します。

·       土地の形状・面積・接道状況

·       周辺の取引事例（類似物件の成約価格）

·       建築可能性（再建築の可否）

·       地域の需要と供給バランス

根拠が明確で納得できる説明をしてくれる不動産会社は、信頼できるパートナーとなる可能性が高いといえます。

ステップ2：最適な売却方法を選択する

査定結果や自分の売却希望条件を踏まえて、最適な売却方法を選択します。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、状況に応じて判断することが重要です。

自分の優先順位（価格重視か、スピード重視か）を明確にした上で、最適な方法を選びましょう。

ステップ3：信頼できる不動産会社を見つける

旗竿地や不整形地の売却では、専門性と提案力を持った不動産会社を選ぶことが成功の鍵となります。

確認すべきポイント

·       取扱実績：旗竿地や不整形地の売却経験が豊富か

·       地域知識：名古屋市内の不動産市場に精通しているか

·       提案力：土地の特性を理解した上で、具体的な売却戦略を提案してくれるか

·       対応の誠実さ：質問に丁寧に答え、メリット・デメリットを正直に説明してくれるか

特に重要なのは、土地の弱点を隠すのではなく、弱点を理解した上で、それをカバーする売却戦略を提案してくれる不動産会社です。デメリットを正直に伝えながら、それでも価値がある理由を説明できる会社は、買い手からの信頼も得られやすくなります。

ステップ4：販売活動・交渉を進める

実際の販売活動では、土地の魅力を最大限にアピールすることが重要です。弱点をカバーしながら、強みを前面に出す戦略が求められます。

アピールすべきポイント

旗竿地や不整形地ならではの魅力を明確に打ち出しましょう。

·       プライバシー性が高い：道路から離れており、静かで落ち着いた環境

·       価格がリーズナブル：整形地と比べて価格が安く、建築費込みでも予算内に収まる

·       立地の良さ：駅や商業施設へのアクセスが良好な場合は積極的にアピール

·       周辺環境：閑静な住宅街、学校や公園が近いなど

デメリットへの対応

デメリットを隠すのではなく、それをカバーできる解決策を提示することが重要です。

·       「日当たりが悪い」→「天窓やトップライトを設置することで、明るい室内空間を実現できます」

·       「建築費用が高い」→「その分、土地価格を抑えているため、総額では一般的な物件と同等です」

·       「形状が特殊」→「個性的な設計が可能で、他にはない唯一無二の住まいを建てられます」

こうした提案を通じて、買い手の不安を解消し、前向きな検討につなげることができます。

4. まとめ

名古屋市で旗竿地や不整形地を所有している場合、「売却は難しい」と思われがちですが、適切な戦略と方法を選べば、高値での売却は十分に可能です。重要なのは、土地の特性を正しく理解し、その土地を必要としている買い手に適切にアプローチすることです。

隣地所有者への交渉、専門の買取業者への売却、土地の価値を最大化する工夫など、複数の選択肢があります。売却を成功させるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、専門性と提案力のある信頼できるパートナーを見つけることが何より重要です。

愛知県名古屋市を中心に不動産売却や不動産相続のサポートを手がけるユーテラスでは、旗竿地や不整形地など、売却が難しいとされる物件の取り扱いにも豊富な経験があります。売却をあきらめる前に、まずは専門家に相談し、自分の土地に最適な売却方法を見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。

参考出典

接道・再建築の原則と例外 - 接道規制のあり方について（資料）｜国土交通省 住宅局 市街地建築課
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf

名古屋市のローカル運用（路地状敷地・2項道路等） - 敷地と道路との大切な関係｜名古屋市 住宅都市局建築指導部
https://www.city.nagoya.jp/jigyou/category/39-6-3-4-2-0-0-0-0-0.html

不整形地の評価 - 不整形地の評価｜国税庁
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/03.htm

価格把握（公的データ） - 不動産取引価格情報提供制度｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html

融資（接道基準） - 新築住宅の技術基準の概要（接道：原則2m）｜住宅金融支援機構（フラット35）
https://www.flat35.com/business/standard/new/index.html

仲介手数料制度 - 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示）｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html

境界確定 - 筆界特定制度｜法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html?vm=r