名古屋市内に相続したものの再建築ができず活用方法が見出せない土地、立地が悪く買い手がつかない土地など、「活用できない土地」を所有していないでしょうか。こうした土地は毎年かかる固定資産税などの負担があるだけでなく、放置することで近隣トラブルに発展するリスクも抱えています。

一見価値がないように思える土地でも、適切な売却方法を選べば買い手を見つけることは可能です。この記事では、名古屋市で活用できない土地を抱える所有者向けに、再建築不可物件の売却方法を中心に、売れない土地を手放すための具体的な手段を解説します。ユーテラスでは、愛知県名古屋市を中心に、不動産売却や不動産相続のサポートを手がけており、こうした難しい物件の取り扱い経験も豊富に持っています。土地の状態に合わせた最適な売却方法を見つけるために、ぜひ参考にしてください。

1. 「活用できない土地」とは？売却が難しい理由

活用できない土地とは、法的制約や物理的条件により、通常の不動産取引が困難な土地を指します。これらの土地は一般市場では敬遠されがちですが、その理由を正しく理解することで、適切な売却戦略を立てることができます。

再建築不可物件

原則として敷地は建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。この要件を満たさない土地は再建築不可物件となります。

ただし、建築基準法43条2項の「接道許可」や「接道認定」により、名古屋市の基準を満たす場合は例外的に建築が可能となるケースがあります。計画前に名古屋市の最新基準で可否を確認することが重要です。

主な特徴：
- 小規模な修繕等は可能な場合が多い
- 建て替えや新築ができない（例外的に43条許可・認定で可能な場合あり）
- 増改築・大規模の修繕・用途変更は建築確認の対象となる可能性がある
- 一般的な住宅用地としての価値が大きく下がる

小規模な修繕等は可能な場合が多い一方、増改築・大規模の修繕・用途変更は建築確認の対象になり得ます。接道要件を満たさない場合は43条許可・認定の要否を含め、事前に所管への相談が必要です。こうした制約があるため、通常の不動産市場では買い手を見つけるのが困難になります。

参考：建築基準法第43条の接道許可（名古屋市の案内）｜名古屋市公式ウェブサイト

狭小地・不整形地

間口が狭い土地や三角形などの不整形地は、建物の設計に制約が生じるため活用が難しくなります。

よくある課題：
- 駐車場の設置が困難
- 建物の配置に制限がある
- 日当たりや通風の確保が難しい
- 建築コストが割高になる

こうした利用価値の限定により、一般市場での需要が低くなる傾向があります。

立地が悪い土地

交通の便が悪い、日当たりが悪い、災害リスクが高いエリアに位置する土地は、買い手が見つかりにくい傾向にあります。

立地上の問題例：
- 最寄り駅やバス停から遠い
- 幹線道路へのアクセスが悪い
- 周辺に商業施設や公共施設が少ない
- 土砂災害警戒区域や浸水想定区域に指定されている

特に名古屋市内でも郊外エリアや交通アクセスが限られた地域では、需要が低くなりがちです。

農地

農地法により、売却や転用が制限される農地は、一般の不動産取引とは異なる手続きが必要となります。

農地売却の制約：
- 農地を宅地に転用するには農業委員会の許可が必要
- 買い手が農業従事者に限定されるケースがある
- 市街化調整区域では開発・転用が原則抑制される
- 都市計画法34条等の厳格な許可類型に該当しない限り困難
- 手続きに時間がかかる（数か月程度）

市街化調整区域では開発・転用が原則抑制され、都市計画法34条等の厳格な許可類型に該当しない限り困難です。転用自体は農地法の許可制度で、用途や立地により可否・手続が異なります。早期に農業委員会・都市計画部局へ相談することをおすすめします。

参考：農地転用許可制度について｜農林水産省

その他の法的問題を抱える土地

境界が不明確な土地、共有者が複数いる土地、担保が設定されている土地など、法的に整備されていない土地も売却が困難になります。

よくある法的問題：
- 境界が未確定で測量図がない
- 相続により共有名義になっている
- 抵当権や根抵当権が設定されている
- 私道の持分や通行権が不明確
- 所有者が行方不明

共有不動産の売却は共有者全員の同意が原則となります。また、私道の権利関係が不明確だと建築・再建築・通行同意などで支障が出るため、早期に整理が必要です。これらの問題は売却前に解決する必要があり、時間とコストがかかることから、所有者が売却をためらう要因となっています。

参考：共有制度の見直し（共有物の処分・変更の基本）｜法務省

ポイント：活用できない土地の多くは、法的制約や物理的条件が原因で一般市場では価値が低く見積もられますが、それぞれの土地の特性に応じた売却方法を選ぶことで、適切な買い手を見つけることが可能です。

2. 【再建築不可】名古屋市で売却する方法

再建築不可物件であっても、適切なアプローチを取れば売却は十分に可能です。実は、再建築不可物件には独自の需要があり、リフォームを前提とした投資家や、隣地所有者など、特定の買い手が存在しています。

再建築不可物件でも売却できる理由

再建築不可物件には、建て替えができないというデメリットがある一方で、価格が相場より安く購入できるメリットがあります。

主な買い手：
- リフォームして住みたい個人
- 収益物件として投資したい投資家
- 隣地を所有し、土地を広げたい所有者
- 古民家や歴史的建物として価値を見出す人

隣地所有者にとっては、自身の土地を広げることで活用の幅が広がるため、購入を検討する可能性が高いのです。また、価格が安いことから、リフォームやリノベーションを前提とした買い手からの需要も一定程度存在しています。

売却方法①：専門の買取業者に依頼する

専門の買取業者に依頼する最大のメリットは、スピーディーな現金化が可能な点です。再建築不可物件の取り扱いに慣れた業者であれば、一般市場では売却が難しい物件でも、現状のまま買い取ってもらえます。

買取業者を選ぶポイント：
- 再建築不可物件の買取実績が豊富
- 査定価格の根拠を明確に説明してくれる
- 契約条件が明確で安心できる

仲介手数料も発生しないため、費用負担を抑えられるのも魅力です。ただし、買取業者は転売や賃貸運用を前提に買い取るため、売却価格は一般市場よりも低くなる傾向があります。複数の業者から見積もりを取り、条件を比較検討することが重要です。

売却方法②：隣地所有者に交渉する

隣地所有者にとって、隣接する土地を取得することは、自身の土地を広げて活用の幅を広げるという大きなメリットがあります。

隣地所有者にとってのメリット：
-土地が広くなり、建築の自由度が上がる
- 再建築不可が解消される可能性がある
- 駐車場や庭のスペースを確保できる
- 将来的な資産価値の向上が期待できる

特に再建築不可物件の場合、隣地と一体化することで接道義務を満たし、再建築が可能になるケースもあるため、隣地所有者への交渉は有効な選択肢となります。

ただし、個人間での交渉は難航することも多いため、専門の不動産会社に仲介を依頼する方が交渉がスムーズに進む場合があります。不動産会社は適正価格の提示や契約手続きのサポートを行ってくれるため、安心して取引を進められます。

売却方法③：一般市場で売却する(仲介)

一般市場での売却も選択肢の一つですが、再建築不可物件の場合、買い手が見つかりにくく、売却価格が大幅に下がる可能性があります。

一般市場での売却の課題：
- 建物の担保価値が低く、住宅ローンが利用しにくい
- 現金購入できる買い手に限定される
- 売却までに時間がかかる傾向がある
- 大幅な値下げが必要になるケースが多い

【フラット35】等の公的ローンは敷地が原則2m以上の道に接することを求めており、再建築不可物件は融資困難になりやすい傾向があります。民間金融機関でも担保評価上、融資不可または条件が厳格になることが一般的です。そのため、現金購入できる人に限定されてしまうのが実情です。

それでも、物件の魅力を最大限にアピールし、適正価格で市場に出すことで、リフォームを前提とした買い手が現れる可能性はあります。時間に余裕がある場合は、一般市場での売却を試みるのも一つの方法でしょう。

参考：中古住宅の技術基準（接道要件）｜住宅金融支援機構【フラット35】

ポイント：再建築不可物件の売却では、スピードを重視するなら買取業者、価格を重視するなら隣地所有者への交渉や一般市場での売却を検討するなど、優先順位に応じて方法を選択することが大切です。

3. その他の「活用できない土地」の売却・手放し方

再建築不可物件以外の活用できない土地についても、複数の選択肢があります。狭小地や立地が悪い土地、法的問題を抱える土地など、それぞれの状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。

買取業者に依頼する

再建築不可物件だけでなく、狭小地や立地が悪い土地でも買取実績のある業者が存在します。こうした専門業者は、一般市場では価値が低いとされる土地でも、独自のネットワークや活用ノウハウを持っているため、買取が可能なケースが多いのです。

買取業者が対応できる土地：
- 狭小地や不整形地
- 立地が悪い土地
- 境界未確定の土地
- 共有名義の土地（共有者全員の同意が必要）

買取業者を選ぶ際は、類似物件の買取実績や、査定価格の根拠をしっかり確認することが大切です。業者によって得意分野が異なるため、自分の土地に適した業者を見つけることが成功のカギとなります。

不動産仲介会社を選び直す

現在の不動産会社では売却が進まない場合、別の会社に依頼し、販売戦略を見直すことも有効な方法です。

会社を変える理由：
- 会社によって得意なエリアや物件タイプが異なる
- 顧客ネットワークや販売手法に差がある
- 担当者の経験値やノウハウに違いがある - 広告戦略や価格設定の考え方が異なる

不動産会社によって得意なエリアや物件タイプが異なるため、活用できない土地の取り扱いに強い会社に切り替えることで、新たな買い手が見つかる可能性があります。特に名古屋市内で地域密着型の不動産会社は、地元の事情や顧客ネットワークに精通しているため、難しい物件でも売却できるケースが少なくありません。

相続土地国庫帰属制度を利用する

2023年に始まった相続土地国庫帰属制度は、一定の条件を満たせば、不要な土地を国に引き渡すことができる新しい選択肢です。

この制度の特徴：
- 相続した土地で管理が困難な場合に利用できる
- 売却の見込みが立たない土地の処分方法として有効
- 審査に合格する必要がある
- 負担金（標準的管理費の10年分相当額）が発生する

制度を利用できない土地（承認されない要件）：
- 建物が残る土地
- 担保権が設定されている土地
- 境界が明確でない土地
- 崖地など著しく管理が困難な土地
- 土壌汚染のある土地

建物が残る土地、境界不明確、担保権設定、著しい管理困難な土地は不承認となります。負担金は標準的管理費の10年分相当となるため、事前相談を行い、費用を確認しておくことが重要です。相続した土地で、管理が困難な場合や、売却の見込みが立たない場合に利用を検討できます。

参考：相続土地国庫帰属制度（制度概要・除外要件・負担金）｜法務省

寄付・無償譲渡

土地を自治体や個人に寄付する方法もあります。しかし、自治体は維持管理のコストや責任を懸念するため、審査のうえ不受理となる場合が多いのが実情です。

自治体への寄付の課題：
- 自治体に利用計画がない土地は受け入れられにくい
- 維持管理コストを自治体が負担したくない
- 寄付後の活用が難しい土地は断られる
- 審査があり、受け入れが保証されない

隣地所有者への無償譲渡の特徴：
- 比較的実現しやすい選択肢
- 隣地所有者にメリットがあれば受け取ってもらえる可能性が高い
- 受贈者に贈与税が発生する可能性がある
- 税理士などの専門家への相談が必要

隣地所有者への無償譲渡(贈与)は比較的実現しやすい選択肢です。隣地所有者にとってメリットがあれば、無償でも受け取ってもらえる可能性があります。ただし、受贈者に贈与税の可能性があるため、税理士へ要相談となります。税負担を考慮したうえで、譲渡を進めることが重要です。

参考：不動産の贈与と贈与税のあらまし｜国税庁

売れない理由を解消する

土地そのものに問題がある場合は、問題を解消してから売却することも検討すべきです。

解消できる問題と対策：
- 大きな土地 → 分筆して売却しやすい面積にする
- 境界不明確 → 測量を実施し、境界確定図を作成する
- 担保設定あり → 抵当権や根抵当権を抹消する
- 共有名義 → 共有者間で協議し、持分を整理する

例えば、大きな土地を分筆して売却しやすい面積にする、境界を明確にして測量図を作成する、担保を外すなどの対策を取ることで、買い手が見つかりやすくなります。

これらの対策には費用がかかりますが、売却価格の向上や売却期間の短縮につながるため、トータルで見ればプラスになるケースも多いのです。特に境界確定は買い手に安心感を与え、スムーズな取引につながる重要な要素となります。

ポイント：活用できない土地の売却方法は一つではなく、買取、仲介の見直し、国への帰属、寄付など、複数の選択肢があります。自分の状況や優先順位に合わせて、最適な方法を選ぶことが大切です。

4. 名古屋市で信頼できる不動産会社の選び方

活用できない土地の売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。通常の不動産取引とは異なり、特殊な知識やノウハウが求められるため、会社選びには慎重になる必要があります。

「活用できない土地」の取扱実績

再建築不可物件や狭小地、立地が悪い土地などの売却・買取実績を豊富に持つ会社を選ぶことが第一のポイントです。

確認すべき実績：
- 再建築不可物件の売却事例
- 狭小地や不整形地の取り扱い経験
- 同じエリアでの売却実績
- 類似条件の物件の成約事例

実績が豊富な会社は、類似物件の売却ノウハウや、買い手のネットワークを持っているため、スムーズな売却が期待できます。会社のホームページや問い合わせ時に、過去の取り扱い事例を確認し、自分の土地と似た物件の売却実績があるかチェックすることをおすすめします。

査定価格の根拠

査定価格を提示する際に、なぜその価格になるのか、納得のいく説明をしてくれるかどうかも重要な判断基準です。

良い不動産会社の特徴：
- 市場動向を踏まえた価格設定の根拠を説明できる
- 物件のメリットとデメリットを正直に伝える
- 類似物件の成約事例を示してくれる
- 売却方法の選択肢を複数提案してくれる

活用できない土地の場合、価格設定が難しいため、根拠が不明確なまま高額査定を出す会社には注意が必要です。市場動向や物件の特性、デメリットを含めて丁寧に説明してくれる会社は、信頼性が高いと言えます。また、メリットだけでなくデメリットも正直に伝えてくれる会社を選ぶことが、後々のトラブルを避けることにつながります。

複数の会社から見積もりをとる

複数の会社の査定額や提案内容を比較し、最適なパートナーを選ぶことが、売却成功のカギとなります。

比較すべきポイント：
- 査定額とその根拠
- 売却方法の提案内容
- 担当者の対応や知識レベル
- 会社の実績や信頼性
- 契約条件や手数料

1社だけでは判断が難しいため、最低でも3社程度から見積もりを取ることをおすすめします。査定額だけでなく、売却方法の提案内容、担当者の対応、会社の実績なども総合的に判断することが大切です。名古屋市内には地域密着型の不動産会社も多く、地元の事情に精通した会社を選ぶことで、より良い結果につながる可能性があります。

ポイント：信頼できる不動産会社を選ぶには、実績の確認、査定根拠の明確さ、複数社の比較という3つのステップを踏むことが重要です。時間をかけてでも、自分に合った会社を見つけることが成功への近道となります。

5. まとめ

名古屋市で活用できない土地や再建築不可物件を抱えている場合でも、売却は十分に可能です。一般市場での売却が難しい場合でも、専門の買取業者や隣地所有者への交渉、さらには2023年から始まった相続土地国庫帰属制度など、複数の選択肢があります。

重要なのは、土地の状態や自分の優先順位に合わせて、最適な売却方法を選ぶことです。スピードを重視するなら買取業者、価格を重視するなら隣地所有者への交渉や一般市場での売却、管理の負担から解放されたいなら国への帰属や寄付など、それぞれの方法にメリットとデメリットがあります。

ユーテラスでは、名古屋市を中心に、こうした難しい物件の売却や相続のサポートを手がけています。売却を検討する際は、専門の買取実績が豊富な業者や、複数の不動産会社を比較検討し、納得のいく形で土地を手放すことが大切です。活用できない土地でお困りの方は、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。