【名古屋市】空き家管理の重要性｜「特定空き家」指定を避ける方法
名古屋市に空き家を所有している方にとって、最も避けるべき事態の一つが、行政から「特定空家等に該当すると判断され、勧告を受ける」ことだ。勧告を受けると、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用除外となり、課税標準が元に戻るため固定資産税は最大で約6倍、都市計画税は約3倍に増える可能性がある。さらに、最終的には行政代執行による強制解体、そしてその費用の請求というリスクも現実のものとなる。
しかし、適切な管理と対策を講じれば、こうした事態は十分に回避できる。特に2023年12月13日に施行された改正空き家特措法では、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられ、より早い段階での対応が可能になった。これは裏を返せば、早期に手を打てば問題を未然に防げるということだ。
この記事では、名古屋市を中心に不動産売却や相続サポートを手がけるユーテラスの視点から、特定空き家と管理不全空き家の違いを明確にし、指定を避けるための具体的な管理方法と対策を詳しく解説する。名古屋市で空き家を所有する方が取るべき行動を、実践的な視点でお伝えしたい。
1. 知っておきたい「特定空き家」と「管理不全空き家」の違い
空き家対策を考える上で、まず理解しておきたいのが「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いだ。両者は似ているようで、行政の対応段階や指定基準が異なる。
特定空き家とは
特定空き家とは、すでに深刻な状態にある空き家を指す。具体的には、以下のような状態が該当する。
· 放置すれば倒壊の危険性が著しく高い状態
· 著しく衛生上有害となる恐れがある状態（ゴミの放置、害虫の大量発生など）
· 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態
· 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態
2023年の法改正以前は、この特定空き家が主な対象となっており、問題がかなり深刻化してから行政が介入するケースが多かった。
管理不全空き家とは
一方、管理不全空き家は、2023年12月13日に施行された改正空き家特措法で新たに設けられた区分だ。これは放置すれば将来的に特定空き家になる可能性がある空き家を指している。
つまり、管理不全空き家は「特定空き家予備軍」と言える。建物がまだ倒壊の危険性まではないものの、適切な管理がなされていないため、このまま放置すれば特定空き家になる恐れがある状態だ。
なお、管理不全空き家でも、勧告を受けると住宅用地特例が解除される可能性がある点は重要だ（詳細は次章で解説する）。
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区分 |
定義 |
行政の対応段階 |
|---|---|---|
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管理不全空き家 |
放置すれば特定空き家になる可能性がある状態 |
指導・勧告（早期段階） |
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特定空き家 |
すでに倒壊の危険性が高い、衛生上有害な状態 |
勧告・命令・代執行（深刻段階） |
この新しい区分の導入により、より早い段階で所有者に注意喚起が行われるようになった。これは所有者にとって、問題が深刻化する前に対処できるチャンスが増えたということでもある。
✓ 管理不全空き家という新区分の設置により、特定空き家に至る前の早期対応が可能となり、所有者が取り得る選択肢も広がっている。
2. 「特定空き家」に指定されるとどうなるのか
特定空き家に指定されると、所有者には具体的にどのような影響があるのだろうか。主に3つの重大なリスクが存在する。
リスク1：固定資産税・都市計画税の大幅な増加
最も直接的かつ深刻な影響が、税負担の急増だ。
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税は小規模住宅用地（200㎡以下）で課税標準が1/6、一般住宅用地（200㎡超）で1/3に軽減される。都市計画税も小規模で1/3、一般で2/3に軽減されている。
しかし、特定空き家として勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象外となる。地方税法第349条の3の2により、「勧告を受けた特定空家等の敷地」は住宅用地から除外されるのだ。さらに、管理不全空き家でも勧告を受ければ特例解除の対象となる。
その結果、課税標準が本来の評価額に戻り、固定資産税は最大で約6倍、都市計画税は約3倍まで増える可能性がある（小規模・一般区分や各自治体の税率によって異なる）。
なお、住宅用地特例の解除は、賦課期日（毎年1月1日）の時点で勧告に従った措置がとられていない場合、当該年度の軽減が適用されない。つまり、年度途中で改善しても、その年の税額には反映されないという点に注意が必要だ。
例えば、年間5万円だった固定資産税が、突然30万円近くになるケースもある。これは所有者にとって看過できない経済的負担となる。
✓ 税負担の増加は一時的なものではなく、勧告が解除されるまで継続するため、長期的な経済計画に大きな影響を及ぼす。
リスク2：行政代執行による強制解体とその費用請求
税負担の増加だけでは終わらない。行政からの指導、勧告、命令に従わない場合、最終的には行政代執行が実施される可能性がある。
行政代執行とは、所有者に代わって自治体が建物を強制的に解体する措置だ。そして、その解体費用は全額所有者に請求される。解体費用は建物の構造・規模・立地・廃棄物処理費用によって大きく変動するが、決して小さな金額ではない。
名古屋市は実際に特定空家等の行政代執行（除却）を実施している。さらに、改正法では緊急代執行や略式代執行を行った場合でも、費用は国税滞納処分の例により徴収可能となった。つまり、これは単なる脅しではなく、現実に起こり得る事態であり、費用の支払いを逃れることはできないのだ。
✓ 行政代執行は所有者の意思に関わらず実施され、費用請求も法的拘束力を持つため、最終的には財産差し押さえなどの強制執行に至る可能性もある。
リスク3：損害賠償責任
さらに見過ごせないのが、第三者への損害賠償責任だ。
空き家の倒壊や、屋根材・外壁材の落下により、近隣住民や通行人にケガをさせてしまった場合、所有者は民法上の損害賠償責任（民法第709条の一般不法行為責任、第717条の工作物責任）を負う。治療費や慰謝料、場合によっては数百万円から数千万円の賠償金を支払わなければならない可能性もある。
特定空き家に指定されるほど老朽化した建物は、こうした事故のリスクが極めて高い。所有者としての責任は、物理的に現地にいなくても免れることはできない。
✓ 損害賠償責任は所有者個人に課されるため、個人の財産や将来の収入にまで影響が及ぶ重大なリスクとなる。
3. 「特定空き家」指定を避けるための4つの管理対策
特定空き家指定のリスクを理解したところで、次はそれを避けるための具体的な対策を見ていこう。
対策①：定期的な自主管理の実施
最も基本的かつ重要なのが、定期的な自主管理だ。
遠方に住んでいない場合や、時間に余裕がある場合は、自分で定期的に空き家を訪れて管理することができる。最低でも月に1回は巡回し、以下のポイントをチェックしたい。
建物内部の管理 - 換気：窓を開けて空気を入れ替え、湿気やカビの発生を防ぐ - 通水：蛇口を開いて水を流し、配管の劣化や悪臭の発生を防ぐ - 雨漏り確認：天井や壁にシミや変色がないかチェックする
建物外部の管理 - 外壁・屋根の点検：ひび割れや破損、欠落がないか確認する - 庭の手入れ：草刈りや剪定を行い、害虫の発生を防ぐ - 排水溝の清掃：落ち葉やゴミを取り除き、雨水の排水を確保する
その他の管理 - 郵便ポストの整理：チラシなどが溜まらないようにする - 不審者・不法投棄の確認：人の出入りや不法投棄の痕跡がないかチェックする
✓ 自主管理は費用を抑えられる一方、継続的な時間と労力が必要となるため、自分のライフスタイルや物理的な距離を考慮して実現可能性を判断することが重要だ。
対策②：専門業者への管理委託
遠方に居住している、高齢で現地まで足を運ぶのが困難、多忙で時間が取れないといった場合は、専門業者への委託が有効な選択肢となる。
委託のメリット - 遠方居住者や高齢者でも安心して管理を継続できる - 専門家の目による早期のリスク発見が可能 - 定期的な報告により物件の状況を把握できる - 管理不全空き家・特定空き家への指定リスクを低減できる - 資産価値の維持につながる
委託のデメリットと注意点 - 継続的な管理費用が発生する - 業者選定に時間と労力がかかる - 業者とのコミュニケーションが不足すると、物件の状況把握が不十分になる可能性がある
料金はサービス範囲・連絡体制・頻度によって大きく異なるため、写真付き報告の有無、巡回時間、換気・通水・清掃の範囲、緊急駆け付け対応、保険加入の有無など、仕様を揃えた相見積もりで比較することが重要だ。
✓ 専門業者への委託は、コストをかけてでも確実に管理を継続したい場合、また物理的に自主管理が困難な場合に最適な選択肢となる。
対策③：売却または積極的な活用
空き家を保有し続けることが負担になっている場合、売却や活用を検討するのも一つの方法だ。
売却の選択肢 - 一般の不動産市場で売却：状態が良好であれば通常の売却が可能 - 専門の買取業者に相談：老朽化が進んでいても買い取ってくれる業者がある - 隣地所有者との交渉：隣接地の所有者が土地を欲しがっているケースもある
活用の選択肢 - 賃貸物件として貸し出す：リフォームして賃貸経営を行う - リノベーションして自己利用：将来的な居住や事業用として活用する - 駐車場やトランクルーム：建物を解体して更地にし、別の用途で活用する
売却が難しいと感じても、専門家に相談することで思わぬ解決策が見つかることもある。まずは複数の選択肢を検討してみることが大切だ。
✓ 売却や活用は、空き家を手放すか新たな価値を生み出すかという根本的な解決につながり、管理の負担や将来的なリスクから解放される可能性がある。
対策④：解体（更地化）
老朽化が激しく修繕費用が高額になる場合や、活用の見込みがない場合は、建物を解体して更地にする選択肢もある。
更地にすることで、管理の手間は大幅に軽減される。また、更地は建物付きの土地よりも売却しやすいケースも多い。ただし、建物を解体すると住宅用地特例が適用されなくなるため、固定資産税が上がる点には注意が必要だ。
名古屋市では、老朽危険空家等除却費補助金が用意されている。これは市が「特定空家等」と判断した家屋が対象となり、評価75点以上で補助対象経費の1/3（上限40万円）、125点以上で2/3（上限80万円）の補助が受けられる制度だ（年度予算・要件有）。解体を検討する際は、こうした補助金制度の活用も検討したい。
✓ 解体は管理負担からの解放と売却可能性の向上というメリットがある一方、税負担増や解体費用といったコストも発生するため、総合的な判断が必要となる。
4. 名古屋市の空き家対策・相談窓口と支援制度
名古屋市では、空き家所有者を支援するための様々な窓口や制度が用意されている。一人で悩まず、積極的に活用していきたい。
空き家に関する相談窓口
名古屋市の相談体制 - 区役所の地域力推進課：各区役所で空き家に関する相談を受け付けている - 空き家総合相談窓口：より専門的な相談に対応 - 公益社団法人による空き家相談窓口：不動産の専門家による相談が可能
各区役所地域力推進課の連絡先一覧や空き家総合相談窓口の電話番号は、名古屋市の公式ウェブサイト「空家等対策の推進」ページにまとまっている。
相談内容は、空き家の管理方法、活用方法、売却、解体、補助金の利用など多岐にわたる。まずは気軽に相談してみることで、自分では気づかなかった解決策が見つかることもある。
補助金制度の活用
老朽危険空家等除却費補助金 名古屋市では、老朽化して危険な空き家の解体費用を補助する制度がある。これは市が「特定空家等」と判断した家屋が対象だ。
· 評価75点以上：補助対象経費の1/3（上限40万円）
· 評価125点以上：補助対象経費の2/3（上限80万円）
· 年度ごとに予算枠があり、要件を満たす必要がある
補助金の要件や申請方法については、区役所の地域力推進課や名古屋市の公式ウェブサイトで確認できる。解体を検討している場合は、早めに相談することをおすすめする。
✓ 公的な相談窓口や補助金制度は、所有者の負担を軽減し、問題解決への道筋を示してくれる貴重な資源であり、積極的な活用が推奨される。
5. まとめ｜名古屋市で空き家を守るために今できること
特定空き家として勧告を受けると、税負担の大幅な増加、行政代執行による強制解体とその費用請求、さらには損害賠償責任といった深刻なリスクに直面する。一度勧告を受けてしまうと、解除は容易ではない。
しかし、2023年12月13日に施行された改正空き家特措法で新設された「管理不全空き家」という区分は、特定空き家に至る前の早期対応を可能にするものだ。つまり、問題が深刻化する前に手を打てるチャンスが増えたということになる。ただし、管理不全空き家でも「勧告」を受けると住宅用地特例が解除されるため、指導段階での改善が肝要だ。
対策の選択肢は多様だ。定期的な自主管理、専門業者への委託、売却、積極的な活用、そして解体。自分の状況や物件の状態、将来のライフプランを考慮して、最適な方法を選択することが重要となる。
名古屋市で不動産売却や相続のサポートを手がけるユーテラスでは、空き家の管理や活用、売却に関する相談を承っている。また、名古屋市の空き家総合相談窓口や各区役所の地域力推進課、公益社団法人による相談窓口など、公的な支援も充実している。老朽危険空家等除却費補助金などの制度活用も含め、幅広い選択肢から最適な解決策を見つけることができる。
大切なのは、問題を先送りにせず、今できることから始めることだ。空き家は放置すればするほど状態が悪化し、選択肢が狭まっていく。まずは現状を正確に把握し、専門家に相談することから第一歩を踏み出してみてはどうだろうか。
参考出典
監修者情報
株式会社ユーテラス
代表取締役 塚本 雄介